Möblierter Wohnraum: Was sich ab April 2025 für Dich ändert – Neue Pflichten für Vermieter:innen im BGB
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Wichtigste Erkenntnisse:
- Ab April 2025 treten neue Regelungen für möblierten Wohnraum in Kraft, insbesondere eine Transparenzpflicht beim Möblierungszuschlag, der gesetzlich im BGB verankert wird.
- Die Bedingungen für Kurzzeitvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten werden verschärft, um die Umgehung von Mieterschutzvorschriften einzudämmen.
- Die Mietpreisbremse wird voraussichtlich über 2025 hinaus verlängert, und das Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen soll ebenfalls um fünf Jahre verlängert werden.
- Vermieter:innen sehen sich neuen Pflichten gegenüber, wie der detaillierten Ausweisung von Mietkostenbestandteilen und strengeren Voraussetzungen für Kurzzeitvermietungen.
- Das übergeordnete Ziel der Gesetzesänderungen ist die Stärkung des Mieterschutzes in angespannten Märkten und die Schließung von Lücken zur Umgehung der Mietpreisbremse.
Inhaltsverzeichnis:
- Möblierter Wohnraum: Die Revolution am Mietmarkt ab April 2025?
- Transparenzpflicht beim Möblierungszuschlag: Ein neuer Anker im BGB
- Kurzzeitvermietungen: Strengere Regeln in angespannten Märkten
- Fortbestehen der Mietpreisbremse: Ein Signal für Kontinuität im Mieterschutz
- Ausweitung des Umwandlungsverbots: Schutz für Mietwohnungen
- Gesamtschau der Maßnahmen und ihre Auswirkungen auf den juristischen Alltag
- Fazit und Ausblick: Eine neue Ära für die Vermietung möblierten Wohnraums
Das Thema Möblierter Wohnraum rückt ab April 2025 verstärkt in den Fokus der juristischen und gesellschaftlichen Diskussion, insbesondere in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Vermietung von möblierten Wohnungen und Zimmern ist für viele eine flexible Option, doch die rechtlichen Rahmenbedingungen erfahren eine signifikante Anpassung. Für Dich als (angehende:r) Jurist:in ist es unerlässlich, diese Entwicklungen zu verstehen, da sie sowohl Vermieter:innen als auch Mieter:innen betreffen und neue Pflichten für Vermieter:innen aus dem BGB mit sich bringen. Die Änderungen zielen darauf ab, mehr Transparenz zu schaffen und den Mieterschutz zu stärken, was weitreichende Implikationen für die Vertragsgestaltung und die Rechtsprechung haben wird.
Möblierter Wohnraum: Die Revolution am Mietmarkt ab April 2025?
Die Vermietung von möbliertem Wohnraum steht vor einer bedeutenden Zäsur, denn ab April 2025 treten in Deutschland, speziell in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, neue Regelungen in Kraft. Diese Anpassungen sind Teil eines umfassenderen Pakets, das im Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD im April 2025 (hier ist anzumerken, dass die Quelle JLL einen Koalitionsvertrag von 2021 meint, der sich auf die damalige Legislaturperiode bis 2025 bezieht; die Datumsangabe im Recherchetext scheint hier einen Fehler zu enthalten, die Änderungen treten jedoch voraussichtlich ab 2025 in Kraft oder wurden mit Blick auf 2025 beschlossen) für die Wohnungs- und Bauwirtschaft ausgehandelt wurde und nun sukzessive umgesetzt wird. Der Kern dieser Reformen, die insbesondere den möblierten Wohnraum betreffen, zielt darauf ab, bestehende Lücken im Mieterschutz zu schließen und für mehr Fairness auf dem Wohnungsmarkt zu sorgen. Für Dich als Vermieter:in oder Mieter:in, aber auch als beratende:r Jurist:in, ist es von entscheidender Bedeutung, die neuen Pflichten für Vermieter:innen aus dem BGB und die generellen Änderungen genau zu kennen. Die Neuregelungen betreffen vor allem die Transparenz bei Möblierungszuschlägen und die Bedingungen für Kurzzeitvermietungen, was direkte Auswirkungen auf die Mietpreisgestaltung und die Vertragsfreiheit hat. Ein besseres Verständnis dieser komplexen Materie ermöglicht es Dir, rechtssicher zu agieren und potenzielle Konflikte zu vermeiden. Die Entwicklungen signalisieren einen klaren politischen Willen, den Schutz der Mieter:innen in Ballungszentren zu erhöhen und spekulativen Praktiken entgegenzuwirken.
(JLL Presse – Koalitionsvertrag: Aufschwung für Wohnungsbau, Gegenwind für Vermieter)
Transparenzpflicht beim Möblierungszuschlag: Ein neuer Anker im BGB
Eine der zentralen und praxisrelevantesten Änderungen betrifft den Möblierungszuschlag. Bislang war dieser Zuschlag nicht explizit gesetzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, was in der Praxis zu erheblichen Unsicherheiten und auch zu Umgehungsmöglichkeiten der Mietpreisbremse führte. Vermieter:innen konnten bisher die Miete für möblierte Wohnungen oft pauschal festlegen, ohne den Anteil für die Kaltmiete und den Anteil für die Möblierung gesondert auszuweisen. Dies erschwerte es Mieter:innen, die Angemessenheit der Miete und die Einhaltung der Mietpreisbremse zu überprüfen. Es bestand die Gefahr, dass über einen intransparenten Möblierungszuschlag faktisch höhere Mieten verlangt wurden, als es die Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten eigentlich zulässt.
Die geplante Neuregelung, die voraussichtlich ab April 2025 greifen wird, soll diese Intransparenz beenden und für klare Verhältnisse sorgen. Folgende Kernpunkte sind vorgesehen:
- Gesetzliche Verankerung im BGB: Der Möblierungszuschlag soll eine klare gesetzliche Grundlage im BGB erhalten. Dies schafft Rechtssicherheit und eine einheitliche Basis für die Berechnung und Ausweisung.
- Definition der zulässigen Höhe: Es wird erwartet, dass das Gesetz Kriterien oder Methoden zur Bestimmung der zulässigen Höhe des Möblierungszuschlags festlegt. Dies könnte beispielsweise an Abschreibungsmodellen (wie dem „Hamburger Modell“ oder „Berliner Modell“ in Anlehnung) oder an der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbar ausgestattete Wohnungen anknüpfen. Ziel ist es, überhöhte Zuschläge zu verhindern.
- Transparenzpflicht für Vermieter:innen: Der entscheidendste Punkt ist die Verpflichtung für Vermieter:innen, die Nettokaltmiete und den Möblierungszuschlag im Mietvertrag separat und nachvollziehbar auszuweisen. Diese Transparenz ermöglicht es Mieter:innen und auch Gerichten, die Zusammensetzung der Gesamtmiete besser zu überprüfen und die Einhaltung der Mietpreisbremse effektiver zu kontrollieren.
Diese Maßnahmen sollen sicherstellen, dass die Mietpreisbremse nicht durch undurchsichtige Möblierungszuschläge unterlaufen wird. Für Dich als Vermieter:in bedeutet dies, dass Du Deine Kalkulationen anpassen und die Möblierungskosten detailliert dokumentieren musst, um den Zuschlag rechtssicher gestalten zu können. Für Mieter:innen erhöht sich die Möglichkeit, die Angemessenheit der Miete zu überprüfen und gegebenenfalls eine überhöhte Forderung zu rügen. Es bleibt abzuwarten, wie die Gerichte die neuen Regelungen zur zulässigen Höhe konkret auslegen werden, aber der Trend zu mehr Mieterschutz ist unverkennbar.
(Haufe – Mietpreisbremse bei möblierter Wohnung: Das ist geplant)
Kurzzeitvermietungen: Strengere Regeln in angespannten Märkten
Neben dem Möblierungszuschlag erfährt auch der Bereich der Kurzzeitvermietungen signifikante Anpassungen, die insbesondere in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten greifen sollen. Die bisherige Rechtslage ermöglichte es, dass bei der Vermietung von Wohnraum „zum vorübergehenden Gebrauch“ gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB viele zentrale Mieterschutzvorschriften nicht zur Anwendung kamen. Dazu gehören beispielsweise Regelungen zur Mietpreisbremse, zum Kündigungsschutz oder zur Begrenzung von Mieterhöhungen. Diese Ausnahme wurde ursprünglich für Situationen geschaffen, in denen Wohnraum tatsächlich nur für einen kurzen, absehbaren Zeitraum benötigt wird, etwa für Feriengäste oder Monteur:innen. In der Praxis führte diese Regelung jedoch dazu, dass in angespannten Wohnungsmärkten regulärer Wohnraum dem langfristigen Mietmarkt entzogen und stattdessen lukrativer kurzzeitig vermietet wurde, oft über Plattformen wie Airbnb. Dies verschärfte die Wohnungsknappheit zusätzlich.
Der Gesetzgeber reagiert nun auf diese Entwicklung mit dem Ziel, die Zweckentfremdung von Wohnraum einzudämmen. Nach dem neuen Gesetzesentwurf, der voraussichtlich ab April 2025 wirksam wird, sollen sich Vermieter:innen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur noch in eng definierten Ausnahmekonstellationen auf den Geltungsausschluss von Mieterschutzregelungen berufen können, wenn sie Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch vermieten. Was genau unter solchen Ausnahmekonstellationen zu verstehen sein wird, muss die Gesetzgebung und die spätere Rechtsprechung präzisieren. Denkbar wären hier beispielsweise Situationen, in denen der Vermieter oder die Vermieterin den Wohnraum nachweislich selbst bald wieder benötigt (Eigenbedarf nach kurzer Zeit) oder es sich um klassische Ferienwohnungen handelt, die nicht dauerhaft bewohnbar sind oder deren Nutzungsprofil klar auf touristische Zwecke ausgerichtet ist. Die bloße Angabe im Mietvertrag, dass die Vermietung nur „zum vorübergehenden Gebrauch“ erfolgt, wird voraussichtlich nicht mehr ausreichen, um die Mieterschutzgesetze auszuhebeln. Diese Verschärfung zwingt Vermieter:innen, die Intention und die tatsächliche Nutzung des vermieteten Wohnraums genauer zu prüfen und zu dokumentieren. Für Dich bedeutet dies, dass die rechtlichen Hürden für die lukrative Kurzzeitvermietung von regulärem Wohnraum in angespannten Märkten deutlich höher werden.
(Haufe – Mietpreisbremse bei möblierter Wohnung: Das ist geplant)
Fortbestehen der Mietpreisbremse: Ein Signal für Kontinuität im Mieterschutz
Die Diskussion um möblierten Wohnraum und Kurzzeitvermietungen findet vor dem Hintergrund einer weiterhin angespannten Lage auf vielen deutschen Wohnungsmärkten statt. Ein wichtiges Instrument zur Dämpfung des Mietanstiegs ist die Mietpreisbremse, deren Fortbestand und Anpassung eng mit den neuen Regelungen für möblierten Wohnraum verknüpft ist. Die Mietpreisbremse, eingeführt durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz im Jahr 2015, erlaubt es den Bundesländern, für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten festzulegen, dass die Miete bei Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen darf (§ 556d BGB). Ursprünglich war die Geltungsdauer der Mietpreisbremse in vielen Bundesländern begrenzt. Beispielsweise hat der Berliner Senat die dort geltende Mietpreisbremse, die ursprünglich bis Ende Mai 2025 befristet war, bereits am 15. April 2025 (hier ist das Datum der Pressemeldung/Entscheidung gemeint, nicht das Inkrafttreten der Verlängerung) bis zum 31. Dezember 2025 verlängert. Es ist davon auszugehen, dass auch auf Bundesebene eine Verlängerung über 2025 hinaus angestrebt wird, da sich die Wohnungsmärkte in vielen Metropolregionen und Universitätsstädten noch nicht nachhaltig entspannt haben.
Diese Verlängerungen sind ein klares Indiz dafür, dass der Gesetzgeber und die Landesregierungen die Regulierung von Mietpreisen weiterhin als ein notwendiges Instrument ansehen, um exzessive Mietsteigerungen zu verhindern und bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Die neuen Regelungen zum Möblierungszuschlag und zu Kurzzeitvermietungen sind somit auch als flankierende Maßnahmen zu verstehen, die die Wirksamkeit der Mietpreisbremse stärken sollen. Indem Umgehungstatbestände erschwert werden, soll die Mietpreisbremse ihre volle Wirkung entfalten können. Für Dich als Akteur:in auf dem Immobilienmarkt, sei es als Vermieter:in, Mieter:in oder Berater:in, bedeutet dies, dass Du die komplexen Regelungen der Mietpreisbremse, einschließlich ihrer Ausnahmen und der Anforderungen an die Rügepflicht durch Mieter:innen, weiterhin genau im Blick behalten musst. Die Kombination aus verlängerter Mietpreisbremse und strengeren Regeln für möblierten Wohnraum wird die Vertragsgestaltung und die Preisfindung maßgeblich beeinflussen.
(Immocloud Magazin – Mietpreisbremse: Aktuelle Regelungen und Verlängerung 2025)
Ausweitung des Umwandlungsverbots: Schutz für Mietwohnungen
Obwohl nicht direkt und ausschließlich mit der Vermietung von möbliertem Wohnraum verbunden, ist eine weitere gesetzgeberische Maßnahme für Immobilieneigentümer:innen und den Wohnungsmarkt von großer Relevanz: die geplante Verlängerung des Umwandlungsverbots. Das Umwandlungsverbot, geregelt im Baulandmobilisierungsgesetz und in § 250 BauGB, gibt den Landesregierungen die Möglichkeit, per Rechtsverordnung für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einer Genehmigung bedarf. Diese Genehmigung wird in der Regel nur unter strengen Voraussetzungen erteilt. Ziel dieser Regelung ist es, den Bestand an Mietwohnungen in angespannten Märkten zu schützen und einer Verdrängung von Mieter:innen durch Umwandlung und anschließenden Verkauf als Eigentumswohnungen entgegenzuwirken. Nach bisherigem Recht würde diese Ermächtigungsgrundlage für die Landesverordnungen zum 31. Dezember 2025 auslaufen.
Die Pläne der Bundesregierung sehen nun vor, das Umwandlungsverbot um weitere fünf Jahre zu verlängern. Dies bedeutet, dass Landesregierungen auch über 2025 hinaus die Möglichkeit haben werden, die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zu untersagen oder zumindest stark zu reglementieren. Umwandlungen sollen dann weiterhin nur in bestimmten, eng gefassten Ausnahmefällen erlaubt sein. Solche Ausnahmen könnten beispielsweise greifen, wenn sich der Eigentümer oder die Eigentümerin verpflichtet, die Wohnungen für einen bestimmten Zeitraum an die bisherigen Mieter:innen zu veräußern oder wenn ein erheblicher Teil der Wohnungen als Sozialwohnungen erhalten bleibt. Für Dich als Eigentümer:in von Mehrfamilienhäusern in betroffenen Gebieten schränkt dies die Dispositionsmöglichkeiten über Dein Eigentum weiter ein. Für Mieter:innen in diesen Gebieten bedeutet es hingegen einen verbesserten Schutz vor der Umwandlung ihrer Mietwohnung und den damit oft verbundenen Konsequenzen wie Mieterhöhungen oder Kündigungen wegen Eigenbedarfs durch neue Eigentümer:innen. Die Verlängerung des Umwandlungsverbots ist ein weiterer Baustein in der Strategie der Politik, den Mietwohnungsmarkt zu stabilisieren und den Mieterschutz zu stärken. Es unterstreicht den politischen Willen, dem Verlust von bezahlbarem Mietwohnraum aktiv entgegenzutreten.
(CMS HS Bloggt – Bauen und Wohnen im Koalitionsvertrag: Ein Überblick für die Immobilienwirtschaft)
Gesamtschau der Maßnahmen und ihre Auswirkungen auf den juristischen Alltag
Die vorgestellten Änderungen – die Transparenzpflicht beim Möblierungszuschlag, die Einschränkungen bei Kurzzeitvermietungen, die Verlängerung der Mietpreisbremse und des Umwandlungsverbots – zeichnen ein klares Bild: Der Gesetzgeber verstärkt seine Bemühungen, den Mieterschutz in angespannten Wohnungsmärkten zu intensivieren und Umgehungstatbestände, insbesondere bei der Mietpreisbremse, zu bekämpfen. Für Dich als Jurastudierende:r oder junge:r Jurist:in bedeutet dies, dass Du Dich auf eine veränderte Rechtslandschaft im Mietrecht einstellen musst. Vermieter:innen von möblierten Wohnungen, insbesondere in Ballungszentren, sehen sich mit neuen, detaillierten Transparenzpflichten und einer stärkeren Regulierung ihrer Vertragsgestaltungsfreiheit konfrontiert. Die Kalkulation von Mieten wird komplexer, und die Dokumentationsanforderungen steigen. Dies wird unweigerlich zu einem erhöhten Beratungsbedarf führen.
Für die juristische Praxis ergeben sich hieraus vielfältige neue Fragestellungen: Wie ist die „zulässige Höhe“ des Möblierungszuschlags konkret zu bestimmen? Welche Kriterien werden Gerichte anlegen? Welche „Ausnahmekonstellationen“ rechtfertigen weiterhin den Ausschluss von Mieterschutzvorschriften bei Kurzzeitvermietungen in angespannten Märkten? Die Auslegung und Anwendung dieser neuen Normen wird die Gerichte in den kommenden Jahren intensiv beschäftigen und zu einer neuen Kasuistik führen. Du solltest daher die Entwicklung der Rechtsprechung genau verfolgen. Die Änderungen haben auch Auswirkungen auf die Ausbildungsinhalte im Zivilrecht, insbesondere im Mietrecht. Es ist davon auszugehen, dass diese Neuregelungen Prüfungsrelevanz erlangen werden, sei es in Klausuren oder mündlichen Prüfungen. Ein tiefgehendes Verständnis der ökonomischen Hintergründe und der sozialpolitischen Zielsetzungen dieser Gesetze ist dabei ebenso wichtig wie die reine Normkenntnis. Um bei solch komplexen Neuregelungen den Überblick zu behalten und Deinen Lernerfolg zu strukturieren, können digitale Hilfsmittel wie Vorlagen für Exceltabellen zur Notenerfassung der relevanten Urteile, detaillierte Lernpläne zur Aufarbeitung der Gesetzesänderungen oder digitale Karteikarten zu den neuen Tatbestandsmerkmalen und Rechtsfolgen von großem Nutzen sein. Sie helfen Dir, die wichtigen Details zu verinnerlichen und für Prüfungen oder die spätere Mandatsarbeit parat zu haben. Die Fähigkeit, Mandant:innen – seien es Vermieter:innen oder Mieter:innen – kompetent und vorausschauend zu beraten, wird in diesem sich wandelnden Rechtsgebiet immer wichtiger.
Fazit und Ausblick: Eine neue Ära für die Vermietung möblierten Wohnraums
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die ab April 2025 zu erwartenden Änderungen im Bereich der Vermietung von möbliertem Wohnraum und die flankierenden Maßnahmen wie die Verlängerung der Mietpreisbremse und des Umwandlungsverbots eine signifikante Stärkung des Mieterschutzes in angespannten Märkten darstellen. Die Einführung einer expliziten Regelung zum Möblierungszuschlag im BGB mit klaren Transparenzanforderungen und die Einschränkung der Ausnahmen vom Mieterschutz bei Kurzzeitvermietungen sind Kernpunkte dieser Reform. Vermieter:innen müssen sich auf neue Pflichten einstellen, die eine sorgfältige Kalkulation und Dokumentation erfordern, um rechtssicher agieren zu können.
Diese Entwicklungen spiegeln den politischen Willen wider, den Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt mit regulatorischen Mitteln zu begegnen und für mehr Fairness und Transparenz zu sorgen. Für Dich als Jurastudierende:r oder junge:r Jurist:in eröffnen sich dadurch nicht nur neue Lernfelder, sondern auch spannende Tätigkeitsbereiche in der Beratung und Vertretung. Die genaue Ausgestaltung der Regelungen und ihre Interpretation durch die Rechtsprechung werden die Praxis in den kommenden Jahren prägen. Es ist daher ratsam, diese Entwicklungen aufmerksam zu verfolgen und sich frühzeitig mit den neuen gesetzlichen Anforderungen vertraut zu machen. Der Wohnungsmarkt bleibt ein dynamisches Feld, und die rechtlichen Rahmenbedingungen entwickeln sich stetig weiter – eine spannende Herausforderung für alle, die sich mit dem Immobilienrecht beschäftigen.
