Mietpreisbremse: Droht § 556d BGB 2025 in wichtigen Bundesländern auszulaufen und was wären die Folgen für Neuvermietungen?
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Wichtigste Erkenntnisse
- Die Mietpreisbremse gemäß § 556d BGB ist aktuell bis zum 31. Dezember 2025 befristet. Es gibt jedoch konkrete politische Initiativen vom Bundesministerium der Justiz und vom Bundesrat, diese bis Ende 2029 zu verlängern.
- Sollte die Mietpreisbremse nicht verlängert werden, könnten die Mieten bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten deutlich ansteigen, was insbesondere Metropolregionen und Universitätsstädte treffen würde.
- Die Mietpreisbremse begrenzt die zulässige Miete bei Neu- und Wiedervermietung auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten (nach dem 01.10.2014) und nach umfassenden Modernisierungen.
- Die Festlegung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten, in denen die Mietpreisbremse gilt, erfolgt durch Rechtsverordnungen der jeweiligen Landesregierungen für maximal fünf Jahre.
- Mieter:innen müssen eine überhöhte Miete aktiv und qualifiziert rügen (§ 556g Abs. 2 BGB), um Ansprüche geltend machen zu können, und haben einen Auskunftsanspruch (§ 556g Abs. 3 BGB) bezüglich der mietpreisrelevanten Tatsachen.
Inhaltsverzeichnis
- Aktueller Status und Funktionsweise der Mietpreisbremse
- Geplante Gesetzesänderungen und die politische Debatte zur Verlängerung
- Potenzielle Konsequenzen bei einem Auslaufen der Mietpreisbremse
- Die Rolle der Bundesländer und die Festlegung angespannter Wohnungsmärkte
- Ausnahmen und Besonderheiten der Mietpreisbremse
- Rechtliche Durchsetzung und Herausforderungen für Mieter:innen
- Fazit und Ausblick: Die Zukunft der Mietpreisbremse und ihre Bedeutung
Die Mietpreisbremse, kodifiziert in § 556d BGB, ist ein zentrales Instrument zur Dämpfung von Mietanstiegen bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Angesichts der aktuellen Befristung dieser Regelung bis zum 31. Dezember 2025 stellt sich für viele Mieter:innen und Vermieter:innen, aber auch für Dich als angehende:n Jurist:in, die drängende Frage nach ihrer Zukunft und den potenziellen Konsequenzen eines Auslaufens, insbesondere für Neuvermietungen in ohnehin schon belasteten Regionen. Dieser Beitrag beleuchtet den aktuellen Stand, die politischen Bestrebungen zur Verlängerung und die möglichen Auswirkungen, sollte die Mietpreisbremse nicht fortgeführt werden. Es ist ein Thema von hoher praktischer Relevanz, das sowohl mietrechtliche als auch sozialpolitische Dimensionen berührt und daher für Dein juristisches Verständnis von großer Bedeutung ist.
Aktueller Status und Funktionsweise der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse, verankert in § 556d BGB, steht im Zentrum der wohnungspolitischen Diskussionen in Deutschland, insbesondere im Hinblick auf ihre mögliche Befristung und die daraus resultierenden Konsequenzen für Neuvermietungen ab 2025. Derzeit ist die Regelung, nach einer ersten Verlängerung im Jahr 2020, bis zum 31. Dezember 2025 befristet (Quelle: magazin.hausverwalterscout.de). Diese Fristsetzung bedeutet, dass ohne eine erneute gesetzgeberische Intervention die mietpreisdämpfenden Vorschriften Ende nächsten Jahres außer Kraft treten würden (Quelle: nwb-experten-blog.de). Die Mietpreisbremse findet aktuell in 492 deutschen Gemeinden Anwendung, die von den jeweiligen Landesregierungen als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ausgewiesen wurden (Quelle: magazin.hausverwalterscout.de). Die Kernbestimmung der Mietpreisbremse ist klar definiert: Bei der Neu- und Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen (Quelle: nwb-experten-blog.de). Die Kompetenz zur Festlegung dieser Gebiete liegt bei den Landesregierungen, die mittels Rechtsverordnung für die Dauer von maximal fünf Jahren solche Gebiete ausweisen können. Diese Verordnungen müssen begründet werden und darlegen, warum der Wohnungsmarkt im jeweiligen Gebiet als angespannt gilt. Kriterien hierfür können beispielsweise eine deutlich stärkere Erhöhung der Mieten als im Bundesdurchschnitt, eine hohe Mietbelastungsquote der Haushalte, ein geringer Leerstand bei gleichzeitig hoher Nachfrage oder eine unzureichende Neubautätigkeit sein. Die Effektivität und Notwendigkeit der Mietpreisbremse wird regelmäßig evaluiert und diskutiert, wobei sowohl positive Effekte auf die Mietpreisentwicklung als auch Kritikpunkte, wie Umgehungstatbestände oder mangelnde Investitionsanreize, zur Sprache kommen. Für Dich als Jurist:in ist es wichtig, die gesetzlichen Grundlagen, die Mechanismen der Gebietsausweisung und die Ausnahmen der Regelung (z.B. für Neubauten oder nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB) genau zu kennen, um die aktuelle Debatte und ihre rechtlichen Implikationen vollständig erfassen zu können.
Geplante Gesetzesänderungen und die politische Debatte zur Verlängerung
Die politische Landschaft ist sich der drohenden Deadline Ende 2025 und der potenziellen Auswirkungen eines ersatzlosen Auslaufens der Mietpreisbremse bewusst. Daher gibt es konkrete und parteiübergreifende Bestrebungen, die Regelung des § 556d BGB zu verlängern und somit weiterhin regulierend in angespannte Wohnungsmärkte einzugreifen. Ein signifikanter Schritt wurde vom Bundesministerium der Justiz (BMJ) unternommen, das am 28. Mai 2025 (hier ist anzumerken, dass das Datum in der Recherchequelle möglicherweise ein Tippfehler ist und 2024 gemeint sein könnte, da eine Ankündigung für die Zukunft ungewöhnlich formuliert wäre; wir gehen von einer aktuellen Entwicklung aus) verkündete, die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 verlängern zu wollen (Quelle: bmj.de). Diese Initiative wird damit begründet, dass die derzeit geltenden Regeln ohne eine solche Verlängerung eben zum 31. Dezember 2025 auslaufen würden und die Anspannung auf vielen Wohnungsmärkten weiterhin fortbesteht (Quelle: bmj.de).
Parallel zu den Bemühungen des BMJ hat auch der Bundesrat bereits proaktiv gehandelt. Schon im Februar 2025 (auch hier könnte 2024 gemeint sein) legte die Länderkammer einen Gesetzentwurf vor, der ebenfalls eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 vorsieht (Quelle: bundesrat.de, Drucksache 606/24(B)). Das erklärte Ziel dieses Entwurfs ist es, den Anstieg der Mieten in den betroffenen Gebieten weiterhin zu verlangsamen und somit den Mieterschutz zu stärken. Diese Initiative des Bundesrates unterstreicht, dass die Notwendigkeit einer Verlängerung auch auf Länderebene gesehen wird, da die Bundesländer direkt mit den Auswirkungen angespannter Wohnungsmärkte konfrontiert sind.
Die politische Situation wurde zusätzlich durch den Bruch der Ampelregierung am 6. November 2024 beeinflusst. Trotz dieser politischen Umwälzung gibt es aktuell zwei parallele Gesetzgebungsinitiativen, die beide das Ziel verfolgen, die Mietpreisbremse über den 31. Dezember 2025 hinaus zu verlängern (Quelle: nwb-experten-blog.de). Diese parallelen Bemühungen signalisieren einen breiten politischen Konsens über die grundsätzliche Notwendigkeit der Maßnahme, auch wenn sich Details in den jeweiligen Entwürfen unterscheiden könnten. Für Dich ist es spannend zu beobachten, wie diese Gesetzgebungsverfahren nun ablaufen werden, welche Initiative sich durchsetzt oder ob es zu einem kombinierten Entwurf kommt. Die Diskussionen im Bundestag und Bundesrat werden die genaue Ausgestaltung der zukünftigen Mietpreisbremse prägen.
Potenzielle Konsequenzen bei einem Auslaufen der Mietpreisbremse
Sollten die aktuellen Bestrebungen zur Verlängerung der Mietpreisbremse wider Erwarten scheitern und die Regelung des § 556d BGB tatsächlich zum 31. Dezember 2025 auslaufen, stünden insbesondere Neuvermietungen in den ohnehin schon angespannten Wohnungsmärkten vor erheblichen Veränderungen. Die Konsequenzen wären vielschichtig und würden vor allem Mietsuchende empfindlich treffen. Ein zentraler und unmittelbarer Effekt wäre ein potenziell deutlicher Mietpreisanstieg. Ohne die Deckelung durch die Mietpreisbremse könnten Vermieter:innen bei Neu- und Wiedervermietungen die Mieten wieder freier gestalten. Die bisherige Obergrenze, wonach die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent übersteigen darf, fiele weg. In Gebieten, wo die Nachfrage das Angebot bei Weitem übersteigt, ist davon auszugehen, dass die Mieten sprunghaft ansteigen und sich an den maximal erzielbaren Marktpreisen orientieren würden. Dies könnte die Kluft zwischen Bestandsmieten und Neuvertragsmieten weiter vergrößern.
Eng damit verbunden wäre eine Verschärfung der Wohnungsnot und des Wettbewerbs um bezahlbaren Wohnraum. Insbesondere in Metropolregionen und Universitätsstädten, die durch stetigen Zuzug, steigende Studierendenzahlen und eine bereits hohe Mietbelastung der Haushalte gekennzeichnet sind, würde sich die Situation für Wohnungssuchende dramatisch zuspitzen. Wenn der Wohnungsneubau nicht in ausreichendem Maße mit dem Bevölkerungswachstum und der steigenden Nachfrage Schritt halten kann – was vielerorts der Fall ist – führt ein Wegfall der Mietpreisbremse zu einer zusätzlichen Belastung. Gering- und Mittelverdienende, Familien, Studierende und junge Berufstätige hätten es noch schwerer, eine angemessene und finanzierbare Wohnung zu finden. Dies könnte soziale Verdrängungsprozesse beschleunigen und die Segregation in Städten verstärken.
Des Weiteren ist mit signifikanten regionalen Unterschieden bei den Auswirkungen zu rechnen. Da die Ausweisung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten, in denen die Mietpreisbremse gilt, in der Kompetenz der jeweiligen Landesregierungen liegt, wären die Effekte eines Auslaufens nicht bundesweit homogen. Bundesländer und Kommunen mit besonders dynamischen Wohnungsmärkten und einer hohen Dichte an Gebieten, die derzeit unter die Mietpreisbremse fallen (z.B. Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Stuttgart, aber auch viele Universitätsstädte), würden die Folgen stärker spüren als ländlich geprägte Regionen mit entspannteren Märkten. Die wohnungspolitischen Strategien und die Fähigkeit der Länder, alternative Maßnahmen zur Dämpfung der Mietpreisentwicklung zu ergreifen, würden dann noch stärker in den Fokus rücken. Die parlamentarische Diskussion über die Verlängerung zeigt jedoch, dass die politischen Entscheidungsträger:innen die Notwendigkeit dieser Regelung für den Mieterschutz in angespannten Wohnungsmärkten mehrheitlich anerkennen, was eine Verlängerung in irgendeiner Form wahrscheinlich macht, auch wenn die genaue Ausgestaltung noch von den laufenden Gesetzgebungsverfahren abhängt.
Die Rolle der Bundesländer und die Festlegung angespannter Wohnungsmärkte
Die Effektivität und Reichweite der Mietpreisbremse hängt maßgeblich von den Entscheidungen der Bundesländer ab. Gemäß § 556d Abs. 2 BGB sind es die Landesregierungen, die ermächtigt sind, durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen. Diese Kompetenzverteilung trägt der Tatsache Rechnung, dass die Situation auf den Wohnungsmärkten in Deutschland regional sehr unterschiedlich ist. Ein bundesweit einheitliches Vorgehen wäre hier wenig zielführend. Die Landesregierungen müssen bei der Ausweisung solcher Gebiete darlegen, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Hierfür existiert ein Kriterienkatalog, der Anhaltspunkte für das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes liefert. Zu diesen Indikatoren gehören beispielsweise, dass die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt erheblich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder ein geringer Leerstand bei gleichzeitig großer Nachfrage besteht.
Die Erstellung dieser Rechtsverordnungen ist ein komplexer Prozess, der eine sorgfältige Analyse der lokalen Marktdaten erfordert. Die Landesregierungen stützen sich dabei oft auf Gutachten und Studien spezialisierter Institute. Für Dich als angehende:n Jurist:in ist es interessant zu sehen, wie hier ökonomische Analysen in juristische Entscheidungen – die Rechtsverordnungen – münden. Die Verordnungen müssen zudem begründet werden, was ihre gerichtliche Überprüfbarkeit sicherstellt. In der Vergangenheit gab es bereits Fälle, in denen solche Landesverordnungen aufgrund von Formfehlern oder unzureichender Begründung für unwirksam erklärt wurden, was die Bedeutung einer sorgfältigen juristischen Arbeit aufseiten der Landesministerien unterstreicht. Die Befristung der Verordnungen auf maximal fünf Jahre zwingt die Länder außerdem zu einer regelmäßigen Überprüfung und Neubewertung der Situation, um sicherzustellen, dass die Mietpreisbremse nur dort zur Anwendung kommt, wo sie tatsächlich noch notwendig ist. Die politische Debatte um die Verlängerung der Mietpreisbremse auf Bundesebene ist somit eng verknüpft mit der Bereitschaft und Fähigkeit der Länder, die entsprechenden Gebietskulissen korrekt zu identifizieren und rechtssicher auszuweisen.
Ausnahmen und Besonderheiten der Mietpreisbremse
Obwohl die Mietpreisbremse nach § 556d BGB ein wichtiges Instrument zur Regulierung der Mieten bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten darstellt, ist ihre Anwendung nicht universell. Das Gesetz sieht in § 556f BGB spezifische Ausnahmen vor, die Du als Jurastudent:in oder junge:r Jurist:in kennen solltest, da sie in der Praxis eine erhebliche Rolle spielen und oft Gegenstand von Auseinandersetzungen sind. Eine der wichtigsten Ausnahmen betrifft Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden (Neubauten). Für diese gilt die Mietpreisbremse nicht. Der Gesetzgeber wollte hiermit Anreize für den dringend benötigten Neubau von Wohnungen schaffen und Investoren nicht durch Mietregulierungen abschrecken. Diese Ausnahme ist politisch umstritten, da sie dazu führen kann, dass gerade in Neubauten sehr hohe Mieten verlangt werden, die für einen großen Teil der Bevölkerung unerschwinglich sind.
Eine weitere bedeutende Ausnahme bezieht sich auf die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Wenn eine Wohnung so umfassend modernisiert wurde, dass die Modernisierungskosten mindestens einem Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands entsprechen, greift die Mietpreisbremse ebenfalls nicht. Auch hier ist die Intention des Gesetzgebers, Investitionen in den Bestand zu fördern und die Qualität des Wohnraums zu verbessern. Die Definition und der Nachweis einer „umfassenden Modernisierung“ sind in der Praxis jedoch oft komplex und können zu Rechtsstreitigkeiten führen. Mieter:innen müssen hier genau prüfen, ob die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.
Darüber hinaus gibt es Regelungen zur sogenannten Vormiete. Hat der:die vorherige Mieter:in bereits eine Miete gezahlt, die über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Höchstgrenze lag, darf der:die Vermieter:in bei einer Neuvermietung eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB). Allerdings muss der:die Vermieter:in den:die neue:n Mieter:in vor Vertragsabschluss unaufgefordert über die Höhe der Vormiete informieren, wenn er:sie sich auf diese Ausnahme berufen möchte und die verlangte Miete die an sich zulässige Grenze überschreitet. Index- und Staffelmieten (§§ 557a, 557b BGB) unterliegen ebenfalls speziellen Regelungen im Kontext der Mietpreisbremse. Bei Staffelmietverträgen muss jede einzelne Staffel die Vorgaben der Mietpreisbremse einhalten. Bei Indexmieten ist die Ausgangsmiete entscheidend. Diese Ausnahmen und Besonderheiten zeigen, dass die Anwendung der Mietpreisbremse eine genaue Prüfung des Einzelfalls erfordert und sowohl für Mieter:innen als auch für Vermieter:innen eine detaillierte Kenntnis der Rechtslage unerlässlich ist.
Rechtliche Durchsetzung und Herausforderungen für Mieter:innen
Die Existenz der Mietpreisbremse allein garantiert noch nicht, dass sie in jedem Fall eingehalten wird. Für Mieter:innen, die vermuten, dass ihre Miete die zulässige Obergrenze übersteigt, ist die rechtliche Durchsetzung ihrer Ansprüche oft mit Hürden verbunden. Ein zentrales Instrument für Mieter:innen ist die sogenannte Rügepflicht gemäß § 556g Abs. 2 BGB. Wenn Du als Mieter:in eine überhöhte Miete beanstanden möchtest, musst Du diesen Verstoß gegenüber dem:der Vermieter:in qualifiziert rügen. Das bedeutet, Du musst konkret darlegen, auf welchen Umständen die Annahme beruht, dass die Miete zu hoch ist. Eine einfache Behauptung genügt nicht. Erst ab dem Zeitpunkt der Rüge besteht ein Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete für die Zukunft und ggf. für die Vergangenheit, wenn die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsbeginn erfolgt und der Mietvertrag nach dem 31.12.2018 (Inkrafttreten des Mietrechtsanpassungsgesetzes) geschlossen wurde. Für ältere Verträge gilt der Rückzahlungsanspruch nur für Mieten, die nach Zugang der Rüge fällig werden.
Eine weitere wichtige Säule zur Überprüfung der Miethöhe ist der Auskunftsanspruch des Mieters bzw. der Mieterin nach § 556g Abs. 3 BGB. Vermieter:innen sind verpflichtet, vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften der Mietpreisbremse maßgeblich sind, sofern sie eine Miete verlangen, die mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und sie sich auf eine Ausnahme (z.B. Vormiete, Modernisierung, Neubau) berufen. Kommt der:die Vermieter:in dieser Pflicht nicht nach, kann er:sie sich auf die Ausnahme nicht berufen. Verletzt der:die Vermieter:in diese Auskunftspflicht, kann der:die Mieter:in die Auskunft auch nachträglich verlangen.
Trotz dieser rechtlichen Instrumente gibt es praktische Herausforderungen. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann schwierig sein, insbesondere wenn kein qualifizierter Mietspiegel für die Gemeinde existiert. Mieter:innen müssen dann oft auf andere Erkenntnisquellen wie Mietdatenbanken, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen zurückgreifen, was aufwendig und kostspielig sein kann. Zudem scheuen manche Mieter:innen aus Angst vor einer Verschlechterung des Mietverhältnisses oder gar einer Kündigung (obwohl eine Rüge kein Kündigungsgrund ist) davor zurück, ihre Rechte geltend zu machen. Die Komplexität der Regelungen und die Notwendigkeit, Fristen einzuhalten, erfordern oft juristische Unterstützung, die nicht für alle Mieter:innen leicht zugänglich ist. Die geplante Verlängerung der Mietpreisbremse könnte daher auch Anlass sein, über eine Stärkung der Mieterrechte bei der Durchsetzung und eine Vereinfachung der Verfahren nachzudenken.
Fazit und Ausblick: Die Zukunft der Mietpreisbremse und ihre Bedeutung
Die Debatte um die Mietpreisbremse und ihr potenzielles Auslaufen Ende 2025 verdeutlicht die anhaltende Spannung auf vielen deutschen Wohnungsmärkten und die Notwendigkeit politischer Interventionen. Die Rechercheergebnisse zeigen deutlich, dass sowohl das Bundesministerium der Justiz als auch der Bundesrat und weitere politische Akteure eine Verlängerung der in § 556d BGB verankerten Regelung bis mindestens 2029 anstreben. Diese breite politische Unterstützung lässt eine Fortführung der Mietpreisbremse in irgendeiner Form als sehr wahrscheinlich erscheinen, auch wenn die genaue Ausgestaltung noch von den laufenden Gesetzgebungsverfahren abhängt. Die Konsequenzen eines ersatzlosen Auslaufens für Neuvermietungen wären gravierend: sprunghafte Mietanstiege, eine weitere Verschärfung der Wohnungsnot für viele Bevölkerungsgruppen und eine Zunahme regionaler Disparitäten sind die befürchteten Szenarien.
Für Dich als Jurastudent:in oder junge:n Jurist:in ist die Mietpreisbremse ein exemplarisches Beispiel dafür, wie der Gesetzgeber versucht, soziale Ungleichgewichte im Bereich des Wohnens abzufedern und Marktmechanismen zu regulieren. Die Auseinandersetzung mit den Voraussetzungen, Ausnahmen und Durchsetzungsmechanismen der Mietpreisbremse schärft Dein Verständnis für das komplexe Zusammenspiel von Zivilrecht, öffentlichem Recht (Landesverordnungen) und Sozialpolitik. Die Diskussionen um ihre Effektivität, mögliche Umgehungsstrategien und die Notwendigkeit flankierender Maßnahmen, wie die Förderung des Wohnungsneubaus, zeigen die Vielschichtigkeit der Herausforderungen.
Auch wenn eine Verlängerung wahrscheinlich ist, bleibt die Mietpreisbremse ein Instrument mit begrenzter Reichweite und temporärem Charakter. Langfristige Lösungen für angespannte Wohnungsmärkte erfordern ein Bündel von Maßnahmen, darunter eine deutliche Ausweitung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum, eine Stärkung kommunaler Wohnungsbaugesellschaften und möglicherweise auch Reformen im Bodenrecht. Die kommenden Monate werden zeigen, welche konkreten Änderungen am Mietrecht vorgenommen werden. Es bleibt ein spannendes Rechtsgebiet, dessen Entwicklungen Du aufmerksam verfolgen solltest, da es nicht nur examensrelevant ist, sondern auch eine hohe gesellschaftliche Relevanz besitzt. Die Fähigkeit, solche komplexen Regelungen zu verstehen und ihre Auswirkungen zu analysieren, ist eine Kernkompetenz für Deine zukünftige juristische Tätigkeit.
