BGH-Urteil – Maklerprovision – Halbteilung auch bei Drittbeauftragung

BGH-Entscheidung: Halbteilungsgrundsatz für Maklerprovisionen (§ 656c BGB) gilt auch bei Drittbeauftragung

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Wichtigste Erkenntnisse:

• Der Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB für Maklerprovisionen gilt laut BGH-Urteil (06.03.2025, Az. I ZR 32/24) auch dann, wenn der Maklervertrag auf Verkäuferseite durch eine:n Dritte:n abgeschlossen wurde.
• Die Regelung zielt darauf ab, Käufer:innen von Wohnimmobilien vor übermäßiger Kostenbelastung zu schützen und Umgehungsgeschäfte durch die Einschaltung Dritter zu verhindern.
• Die auf Käufer:innen abgewälzte Provision darf den Anteil, den die Verkäuferseite (auch über Dritte) trägt, nicht übersteigen; andernfalls ist die Provisionsvereinbarung mit den Käufer:innen bezüglich des überschießenden Teils unwirksam.
• Diese Entscheidung stärkt den Verbraucherschutz im Immobilienmaklerrecht und erfordert eine sorgfältige Prüfung und Anpassung von Maklerverträgen und der Beratungspraxis.

Inhaltsverzeichnis:

• Erstreckt sich der Halbteilungsgrundsatz für Maklerprovisionen (§ 656c BGB) laut BGH (06.03.2025) auch auf Fälle, in denen ein Dritter den Maklervertrag für den Verkäufer abschließt?
• Die Grundlagen: Der Halbteilungsgrundsatz für Maklerprovisionen nach § 656c BGB
• Das BGH-Urteil vom 06.03.2025 (I ZR 32/24): Gilt § 656c BGB auch bei Drittbeauftragung?
• Die Begründung des BGH: Schutzzweck und Verhinderung von Umgehungsgeschäften
• Praxisbeispiel und Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung
• Fazit und Ausblick: Stärkung des Verbraucherschutzes mit weitreichenden Folgen
• Lerne komplexe Urteile verstehen und für Deine Karriere nutzen

Erstreckt sich der Halbteilungsgrundsatz für Maklerprovisionen (§ 656c BGB) laut BGH (06.03.2025) auch auf Fälle, in denen ein Dritter den Maklervertrag für den Verkäufer abschließt?

Der Erwerb einer Immobilie ist für viele Menschen ein großer Schritt, der oft mit erheblichen Kosten verbunden ist. Neben dem Kaufpreis fallen nicht selten auch Maklerprovisionen an. Um Käufer:innen von Wohnimmobilien vor einer übermäßigen Belastung durch diese Kosten zu schützen, hat der Gesetzgeber den § 656c BGB eingeführt, der den sogenannten Halbteilungsgrundsatz bei Maklerprovisionen festschreibt. Doch wie weit reicht dieser Schutz? Eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 6. März 2025 (Az. I ZR 32/24) bringt nun weitere Klarheit, insbesondere für die Konstellation, dass der Maklervertrag auf Verkäuferseite nicht direkt vom Verkäufer selbst, sondern durch eine:n Dritte:n abgeschlossen wurde. In diesem Beitrag beleuchten wir für Dich die Hintergründe dieser Entscheidung, die Kernargumente des BGH und die praktischen Auswirkungen für alle Beteiligten, insbesondere für angehende und junge Jurist:innen, die sich mit dem Maklerrecht befassen. Die Frage, ob der Halbteilungsgrundsatz für Maklerprovisionen (§ 656c BGB) auch bei einer Drittbeauftragung greift, ist für die Vertragspraxis von erheblicher Bedeutung und wurde nun höchstrichterlich beantwortet.

Die Grundlagen: Der Halbteilungsgrundsatz für Maklerprovisionen nach § 656c BGB

Bevor wir uns der spezifischen BGH-Entscheidung widmen, ist es wichtig, die gesetzliche Grundlage des § 656c BGB genauer zu verstehen. Diese Vorschrift, eingeführt durch das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“, trat am 23. Dezember 2020 in Kraft und verfolgt primär das Ziel, eine faire Kostenverteilung zwischen Käufer:in und Verkäufer:in bei der Einschaltung eines Maklers oder einer Maklerin zu gewährleisten. Konkret regelt § 656c Abs. 1 BGB, dass wenn ein:e Makler:in für beide Parteien eines Kaufvertrags über ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung tätig wird (sog. Doppelmaklertätigkeit), er oder sie eine Provision nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen kann. Eine Vereinbarung, die hiervon abweicht und eine ungleiche Verteilung vorsieht, ist unwirksam.
Wird der oder die Makler:in hingegen nur von einer Partei beauftragt (Interessenvertretung), so gilt nach § 656d BGB, dass diese Partei, die den Maklervertrag geschlossen hat, zur Zahlung der Provision verpflichtet ist. Wenn diese auftraggebende Partei dann (teilweise) die Kosten an die andere Vertragspartei weitergeben möchte, muss sie selbst mindestens die Hälfte der Provision tragen. Eine vollständige Überwälzung der vom Verkäufer oder der Verkäuferin geschuldeten Provision auf den Käufer oder die Käuferin ist somit nicht mehr möglich, wenn der oder die Käufer:in ein:e Verbraucher:in ist und es sich um den Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung handelt (blog.random-coil.de, haufe.de). Der Schutzzweck dieser Regelungen ist klar: Käufer:innen, die oft als die wirtschaftlich schwächere Partei angesehen werden, sollen nicht mehr wie in der Vergangenheit häufig üblich die gesamten Maklerkosten tragen müssen, obwohl der oder die Makler:in primär im Interesse des Verkäufers oder der Verkäuferin tätig wurde. Die Regelung zielt auf eine Entlastung der Erwerbsnebenkosten ab und soll die Transparenz im Immobilienmarkt erhöhen. Die Beschränkung auf Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen unterstreicht den Fokus auf den privaten Immobilienmarkt.

Das BGH-Urteil vom 06.03.2025 (I ZR 32/24): Gilt § 656c BGB auch bei Drittbeauftragung?

Die entscheidende Frage, die der Bundesgerichtshof nun in seinem Urteil vom 6. März 2025 (Az. I ZR 32/24) zu klären hatte, betraf die Reichweite dieses Halbteilungsgrundsatzes in einer speziellen Konstellation: Was gilt, wenn der Maklervertrag auf Verkäuferseite nicht direkt vom Verkäufer oder der Verkäuferin selbst, sondern von einer dritten Person für den Verkäufer oder die Verkäuferin abgeschlossen wird? Der konkrete Fall, der dieser Entscheidung zugrunde lag, beleuchtet diese Problematik eindrücklich. Eine Maklerin hatte sowohl mit dem Käuferpaar einer Immobilie als auch mit einer dritten Person – der Ehefrau des Verkäufers – Provisionsvereinbarungen getroffen. Brisant war hierbei, dass diese Vereinbarungen unterschiedliche Provisionshöhen vorsahen: Das Käuferpaar sollte eine signifikant höhere Provision entrichten als die Verkäuferseite, die durch die Ehefrau des Verkäufers vertreten wurde. Als das Käuferpaar schließlich die Zahlung der geforderten (höheren) Provision verweigerte, landete der Streit vor den Gerichten und beschäftigte letztlich den BGH (rsw.beck.de).
Die Kernaussagen des BGH in dieser Sache sind von weitreichender Bedeutung für die Maklerpraxis. Der Senat stellte klar:

1. Der Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB findet auch dann uneingeschränkte Anwendung, wenn der Maklervertrag nicht unmittelbar vom Verkäufer oder der Verkäuferin, sondern von einer dritten Person, die für den Verkäufer oder die Verkäuferin handelt, abgeschlossen wurde.
2. Dies hat zur Folge, dass auch in solchen Drittbeauftragungsfällen die auf den Käufer oder die Käuferin abgewälzte Provision den Anteil, den die Verkäuferseite (vermittelt durch den oder die Dritte:n) zu tragen hat, nicht übersteigen darf. Die Provision darf also höchstens zur Hälfte auf den Käufer oder die Käuferin umgelegt werden.
3. Ein Verstoß gegen diesen Grundsatz, beispielsweise durch Provisionsvereinbarungen, die dem Käufer oder der Käuferin eine höhere Provisionslast aufbürden als der anderen Partei (hier der Verkäuferseite, vertreten durch die dritte Person), führt zur Unwirksamkeit der entsprechenden Provisionsvereinbarung mit dem Käufer oder der Käuferin bezüglich des überschießenden Teils (blog.random-coil.de, rsw.beck.de).

Diese Entscheidung schließt eine potenzielle Lücke und verhindert, dass die Schutzvorschriften der §§ 656c, 656d BGB durch die Einschaltung Dritter auf Verkäuferseite umgangen werden können. Für Dich als angehende:r Jurist:in ist es essenziell, solche Nuancen und deren höchstrichterliche Klärung zu kennen, um spätere Mandant:innen umfassend beraten zu können.

Die Begründung des BGH: Schutzzweck und Verhinderung von Umgehungsgeschäften

Die Argumentation des Bundesgerichtshofs in seiner Entscheidung vom 06.03.2025 (I ZR 32/24) fußt maßgeblich auf dem Schutzzweck des § 656c BGB und der Notwendigkeit, Umgehungstatbestände zu verhindern. Die Richter:innen des I. Zivilsenats stellten klar, dass die Vorschrift des § 656c BGB dazu dient, Käufer:innen von Wohnimmobilien vor einer einseitigen und unverhältnismäßigen Belastung mit Maklerkosten zu schützen. Dieser Schutzgedanke würde unterlaufen, wenn es möglich wäre, die Regelungen durch die einfache Einschaltung einer dritten Person auf Verkäuferseite auszuhebeln. Der BGH betont, dass es für die Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes nicht darauf ankommen kann, ob der Verkäufer oder die Verkäuferin den Maklervertrag persönlich abschließt oder ob dies durch eine:n Vertreter:in oder eine andere zwischengeschaltete Person geschieht, die im wirtschaftlichen Interesse des Verkäufers oder der Verkäuferin handelt (rsw.beck.de).
Die Entscheidung zielt darauf ab, sicherzustellen, dass die gesetzgeberische Intention – eine faire Teilung der Maklerkosten – auch in komplexeren Vertragsgestaltungen zum Tragen kommt. Wäre eine Umgehung über Dritte zulässig, könnten Verkäufer:innen und Makler:innen leicht Konstruktionen wählen, bei denen formal ein:e Dritte:r den Maklervertrag mit einer geringen oder gar keiner Provisionspflicht für die Verkäuferseite abschließt, während die volle Last weiterhin dem Käufer oder der Käuferin aufgebürdet wird. Genau solchen Gestaltungen schiebt der BGH nun einen Riegel vor. Die Auswirkungen dieser Begründung sind erheblich: Makler:innen und Verkäufer:innen müssen bei der Vertragsgestaltung noch sorgfältiger darauf achten, die Vorgaben des § 656c BGB einzuhalten, unabhängig davon, wer formal als Vertragspartner:in auf Verkäuferseite auftritt. Für Käufer:innen bedeutet dies eine gestärkte Rechtsposition und eine größere Sicherheit, nicht mit überhöhten Provisionsforderungen konfrontiert zu werden. Dieses Urteil unterstreicht die Tendenz der Rechtsprechung, Verbraucherschutzvorschriften weit auszulegen und deren effektive Durchsetzung zu gewährleisten, ein Aspekt, der in vielen juristischen Klausuren und im späteren Berufsleben immer wieder relevant wird.

Praxisbeispiel und Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung

Um die Tragweite der BGH-Entscheidung zu verdeutlichen, lohnt sich ein Blick auf ein konkretes Praxisbeispiel, wie es auch in den Rechercheergebnissen angedeutet wird. Stell Dir vor, eine Verkäuferin oder ein für sie handelnder Dritter (z.B. ein Familienmitglied oder eine beauftragte Gesellschaft) beauftragt eine:n Makler:in mit dem Verkauf eines Einfamilienhauses. Die Gesamtprovision, die der Makler oder die Maklerin für eine erfolgreiche Vermittlung anstrebt, beträgt beispielsweise 6 % des Kaufpreises. Nach der alten Rechtslage vor Einführung des § 656c BGB war es in vielen Regionen Deutschlands üblich, dass die Käuferseite diese 6 % vollständig tragen musste.
Mit § 656c BGB und der nun erfolgten Klarstellung durch den BGH gilt Folgendes:

• Die Verkäuferseite (unabhängig davon, ob sie direkt oder über eine:n Dritte:n handelt) muss mindestens die Hälfte der vereinbarten Gesamtprovision tragen. Im Beispiel also mindestens 3 % des Kaufpreises.
• Der Käufer oder die Käuferin darf mit dem Makler oder der Maklerin folglich maximal eine Provisionszahlung in Höhe des Anteils der Verkäuferseite vereinbaren, hier also ebenfalls maximal 3 % (blog.random-coil.de).
• Jede vertragliche Vereinbarung, die den Käufer oder die Käuferin zur Zahlung einer höheren Provision als die Verkäuferseite verpflichtet (z.B. Käufer:in 5 %, Verkäuferseite über Dritte:n 1 %), ist hinsichtlich des überschießenden Teils unwirksam. Der Käufer oder die Käuferin schuldet dann nur den Betrag, den auch die Verkäuferseite schuldet.

Die folgende Tabelle illustriert mögliche Szenarien und deren Zulässigkeit:

Für die Vertragsgestaltung bedeutet dies, dass Maklerverträge, insbesondere wenn Dritte auf Verkäuferseite involviert sind, äußerst präzise formuliert und auf ihre Konformität mit § 656c BGB geprüft werden müssen. Für Dich als junge:r Jurist:in ist es wichtig, bei der Prüfung oder Erstellung solcher Verträge die wirtschaftliche Realität hinter der formalen Vertragsstruktur zu analysieren und sicherzustellen, dass keine Umgehungskonstruktionen vorliegen. Die Beratung von Mandant:innen – sei es auf Käufer-, Verkäufer- oder Maklerseite – erfordert nun ein noch tiefergehendes Verständnis dieser Regelungen und ihrer aktuellen Auslegung durch den BGH.

Fazit und Ausblick: Stärkung des Verbraucherschutzes mit weitreichenden Folgen

Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 6. März 2025 (I ZR 32/24) stellt eine bedeutsame Stärkung des Verbraucherschutzes im Immobilienmaklerrecht dar. Indem der BGH klargestellt hat, dass der Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB auch dann greift, wenn ein:e Dritte:r den Maklervertrag für die Verkäuferseite abschließt, wird potenziellen Umgehungsstrategien effektiv ein Riegel vorgeschoben (rsw.beck.de). Diese Entscheidung sichert die Intention des Gesetzgebers, eine faire Kostenverteilung beim Erwerb von Wohnimmobilien zu gewährleisten und Käufer:innen vor einer einseitigen Überbürdung der Maklerkosten zu schützen. Die Klarheit, die der BGH hier geschaffen hat, ist für alle Marktteilnehmer:innen – Käufer:innen, Verkäufer:innen und Makler:innen – von großer Wichtigkeit und trägt zur Rechtssicherheit bei.
Für die Praxis bedeutet dies, dass Maklerverträge noch sorgfältiger auf ihre Konformität mit den §§ 656c, 656d BGB geprüft werden müssen. Insbesondere die wirtschaftliche Zuordnung der Vertragsparteien und die tatsächliche Lastenverteilung rücken in den Fokus. Die formale Vertragsgestaltung allein ist nicht mehr ausschlaggebend, wenn sie dazu dient, den Schutzzweck der Norm zu unterlaufen. Es ist davon auszugehen, dass diese Entscheidung die Vertragsmuster und die Beratungspraxis im Maklerrecht nachhaltig beeinflussen wird. Ob in Zukunft weitere Detailfragen zur Auslegung des § 656c BGB, beispielsweise hinsichtlich der genauen Abgrenzung von Einfamilienhäusern oder der Definition des „Handelns für den Verkäufer“, gerichtlich geklärt werden müssen, bleibt abzuwarten. Für Dich als Studierende:r oder junge:r Jurist:in zeigt dieses Urteil einmal mehr, wie dynamisch das Zivilrecht ist und wie wichtig es ist, aktuelle Rechtsprechung im Blick zu behalten, um fundiert argumentieren und beraten zu können (blog.random-coil.de, haufe.de).

Lerne komplexe Urteile verstehen und für Deine Karriere nutzen

Die Auseinandersetzung mit höchstrichterlichen Entscheidungen wie dem hier besprochenen BGH-Urteil zum Halbteilungsgrundsatz bei Maklerprovisionen ist ein zentraler Bestandteil des Jurastudiums und der späteren beruflichen Praxis. Das Verstehen der juristischen Argumentation, das Erkennen der Auswirkungen auf die Vertragspraxis und die Fähigkeit, dieses Wissen anzuwenden, sind Schlüsselkompetenzen für jede:n erfolgreiche:n Jurist:in. Um Dich bei der Strukturierung Deines Lernpensums und der Überwachung Deines Lernfortschritts optimal zu unterstützen, bieten wir eine Reihe digitaler Hilfstools an. Stell Dir vor, Du könntest die Kernaussagen und relevanten Paragraphen solcher Urteile direkt in digitale Karteikarten überführen, um sie jederzeit und überall wiederholen zu können. Unsere Vorlagen für Exceltabellen helfen Dir dabei, Deine Noten und Prüfungsergebnisse systematisch zu erfassen und Deinen Lernbedarf gezielt zu identifizieren. Mit strukturierten Lernplänen kannst Du auch komplexe Rechtsgebiete wie das Maklerrecht oder das allgemeine Zivilrecht systematisch erarbeiten und Dich so optimal auf Klausuren und das Examen vorbereiten. Die Fähigkeit, aktuelle Rechtsprechung nicht nur zu kennen, sondern auch ihre Implikationen zu durchdringen und für die Falllösung nutzbar zu machen, ist entscheidend. Unsere Tools sind darauf ausgerichtet, Dir genau dabei zu helfen, Deinen Lernerfolg zu maximieren und Dich als kompetente:n und digital versierte:n Jurist:in von morgen zu positionieren. Nutze die Chancen, die Dir digitale Lernhilfen bieten, um Dein juristisches Wissen zu vertiefen und Deine Karriereziele zu erreichen.