BGB-Änderung 2025: Welche Auswirkungen hat die Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete auf zukünftige Mieterhöhungen?
Geschätzte Lesezeit: 7 Minuten
Relevanz für das erste Staatsexamen:
Mittel
Relevanz für das zweite Staatsexamen:
Mittel
Wichtigste Erkenntnisse:
- Langsamerer Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete: Durch die Einbeziehung eines zusätzlichen, weiter zurückliegenden Jahres werden ältere und tendenziell niedrigere Mieten stärker in der Berechnung berücksichtigt. Dies führt dazu, dass die statistisch ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete künftig langsamer ansteigen wird, als es bei einem kürzeren Betrachtungszeitraum der Fall wäre (Quelle: blog.remax.de, Quelle: bundesrat.de).
- Weniger Spielraum für Mieterhöhungen: Da die ortsübliche Vergleichsmiete die Obergrenze für Mieterhöhungen in bestehenden Verträgen darstellt, bedeutet ein langsamerer Anstieg dieser Vergleichsmiete, dass Vermieter:innen Mieterhöhungen seltener oder nur in geringerem Umfang begründen und durchsetzen können.
- Schutz für Bestandsmieter:innen: Insbesondere Mieter:innen in Ballungsräumen und Gebieten mit starker Mietendynamik profitieren von dieser Änderung. Sie sind besser vor schnellen und hohen Mietsprüngen geschützt, da die Vergleichsmieten die jüngsten Spitzenentwicklungen gedämpfter widerspiegeln.
- Ergänzung bestehender Schutzmechanismen: Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Mieterhöhungen, wie die Notwendigkeit einer schriftlichen Begründung, Zustimmungsverfahren und insbesondere die Kappungsgrenzen, bleiben bestehen. Die Gesetzesanpassung ergänzt und verstärkt diese Mechanismen, insbesondere wenn sie, wie geplant, mit einer Absenkung der Kappungsgrenze in angespannten Märkten einhergeht (Quelle: bundesrat.de, Quelle: buena.com).
Inhaltsverzeichnis:
- BGB-Änderung 2025: Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete und ihre Folgen für Mieterhöhungen
- Die ortsübliche Vergleichsmiete: Fundament der Mietpreisfindung und ihre neue Berechnungsgrundlage
- Konkrete Auswirkungen der Verlängerung des Betrachtungszeitraums auf Mieterhöhungen
- Stärkung des Mieterschutzes als übergeordnetes Ziel der Gesetzesnovelle
- Der bestehende rechtliche Rahmen für Mieterhöhungen und seine Ergänzung
- Zusammenfassung der Kernauswirkungen und Fazit für die Praxis
BGB-Änderung 2025: Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete und ihre Folgen für Mieterhöhungen
Das Jahr 2025 bringt eine signifikante BGB-Änderung mit sich, die insbesondere für Mietverhältnisse von großer Bedeutung sein wird: die Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese Anpassung im Bürgerlichen Gesetzbuch zielt darauf ab, die Dynamik von Mieterhöhungen zu beeinflussen und den Mieterschutz zu stärken. Für Dich als Jurastudierende:r oder junge:r Jurist:in ist es unerlässlich, die Hintergründe und potenziellen Auswirkungen auf zukünftige Mieterhöhungen zu verstehen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das zentrale Instrument zur Bestimmung der zulässigen Miethöhe bei Mieterhöhungsverlangen im laufenden Mietverhältnis nach § 558 BGB. Die anstehende Gesetzesänderung, die den Referenzzeitraum von bisher sechs auf sieben Jahre ausdehnt (Quelle: blog.remax.de, Quelle: bundesrat.de), wird die Berechnungsgrundlage dieser Vergleichsmiete verändern und somit direkte Konsequenzen für Mietende und Vermietende haben. Dieser Beitrag beleuchtet detailliert, was diese Änderung konkret bedeutet und welche Effekte sie auf dem Wohnungsmarkt entfalten könnte.
Die ortsübliche Vergleichsmiete: Fundament der Mietpreisfindung und ihre neue Berechnungsgrundlage
Bevor wir tiefer in die Auswirkungen der BGB-Änderung 2025 eintauchen, ist es wichtig, das Konzept der ortsüblichen Vergleichsmiete und ihre Rolle im deutschen Mietrecht zu verstehen. Gemäß § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren – und ab 2025 eben sieben Jahren – vereinbart oder geändert worden sind. Sie dient als Obergrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in bestehenden Mietverhältnissen. Vermieter:innen, die die Miete erhöhen möchten, müssen sich an dieser Vergleichsmiete orientieren und dürfen diese nicht überschreiten. Zudem greift die Kappungsgrenze, die besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (in angespannten Wohnungsmärkten oft 15 Prozent) steigen darf, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt.
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt in der Praxis häufig über einen qualifizierten Mietspiegel, der von der Gemeinde oder von Interessenvertreter:innen der Vermieter:innen und Mieter:innen gemeinsam erstellt oder anerkannt wurde. Alternativ kann sie durch ein Sachverständigengutachten, durch mindestens drei Vergleichswohnungen oder, falls vorhanden, über eine Mietdatenbank belegt werden. Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums von sechs auf nun sieben Jahre (Quelle: blog.remax.de, Quelle: bundesrat.de) bedeutet, dass nun auch Mietverträge und Mietänderungen in die Berechnung einfließen, die bereits vor sieben Jahren abgeschlossen oder angepasst wurden. Dieser scheinbar kleine Schritt hat potenziell große Auswirkungen, da ältere Mietverträge tendenziell niedrigere Mieten aufweisen als neuere, insbesondere in Märkten mit stark gestiegenen Angebotsmieten in den letzten Jahren. Die Intention des Gesetzgebers ist es, durch die Einbeziehung einer breiteren und länger zurückliegenden Datenbasis die teils rasanten Mietsteigerungen der jüngeren Vergangenheit abzufedern und so für eine moderatere Entwicklung der Vergleichsmieten zu sorgen. Dies soll insbesondere in Ballungsräumen und Universitätsstädten, wo der Wohnraum knapp und teuer ist, zu einer spürbaren Entlastung für Mieter:innen führen und die Mietpreisentwicklung insgesamt stabilisieren.
Konkrete Auswirkungen der Verlängerung des Betrachtungszeitraums auf Mieterhöhungen
Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete im Rahmen der BGB-Änderung 2025 ist nicht nur eine statistische Anpassung, sondern hat handfeste Konsequenzen für die Möglichkeit und das Ausmaß von Mieterhöhungen. Der zentrale Effekt dieser Maßnahme ist eine dämpfende Wirkung auf die Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Durch die Einbeziehung eines zusätzlichen, weiter zurückliegenden Jahres (das siebte Jahr) fließen vermehrt ältere Mietverträge in die Berechnungsgrundlage ein. In den meisten Wohnungsmärkten, insbesondere in denen mit einer hohen Mietdynamik in den letzten Jahren, sind Mieten aus älteren Verträgen signifikant niedriger als solche aus Neuvermietungen oder kürzlich angepassten Verträgen. Wenn also ein größerer Anteil tendenziell günstigerer Mieten in den Durchschnittswert einfließt, steigt dieser Durchschnitt langsamer an, als es bei einem kürzeren Betrachtungszeitraum der Fall wäre (Quelle: blog.remax.de, Quelle: bundesrat.de).
Diese Verlangsamung des Anstiegs der ortsüblichen Vergleichsmiete bedeutet, dass Vermieter:innen künftig weniger Spielraum für Mieterhöhungen haben werden, die sich auf § 558 BGB stützen. Selbst in Märkten, in denen die Angebotsmieten weiterhin steigen, wird sich die ortsübliche Vergleichsmiete, die ja die Basis für Erhöhungen in Bestandsverträgen darstellt, weniger dynamisch entwickeln. Sie wird zwar voraussichtlich immer noch über dem Durchschnitt der langjährigen Bestandsmieten liegen, aber der Abstand zu den Spitzenmieten aus Neuverträgen wird durch die verlängerte Betrachtungsperiode tendenziell geringer ausfallen bzw. langsamer wachsen (Quelle: bundesrat.de). Für Mieter:innen bedeutet dies konkret, dass sie seltener oder mit geringeren Sprüngen bei Mieterhöhungsverlangen konfrontiert werden könnten. Insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten, wo die Mieten in den vergangenen sechs Jahren stark gestiegen sind, kann die Einbeziehung des siebten Jahres mit potenziell moderateren Mieten aus dieser früheren Periode eine spürbare Bremswirkung entfalten. Dies trägt zur Stabilisierung der Wohnkosten bei und schützt Mieter:innen vor übermäßigen finanziellen Belastungen durch rapide ansteigende Mieten. Die Änderung kann somit als ein Instrument verstanden werden, das die Mietpreisentwicklung nicht stoppt, aber merklich verlangsamt und somit die Verhandlungsposition der Mieter:innen stärkt.
Stärkung des Mieterschutzes als übergeordnetes Ziel der Gesetzesnovelle
Die BGB-Änderung 2025 und die damit verbundene Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein expliziter Schritt des Gesetzgebers zur Stärkung des Mieterschutzes in Deutschland. Das primäre Ziel dieser Maßnahme ist es, Mieter:innen besser vor schnellen und übermäßigen Mieterhöhungen zu schützen und somit zu einer sozialverträglicheren Gestaltung der Mietpreisentwicklung beizutragen. Gerade in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte und steigender Lebenshaltungskosten soll diese Regelung dazu dienen, die finanzielle Belastung für Haushalte zu dämpfen. Die Bundesregierung reagiert damit auf die anhaltende Kritik an der teilweise rasanten Entwicklung der Mietpreise, insbesondere in Ballungszentren und Universitätsstädten. Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums soll die ortsübliche Vergleichsmiete als zentrales Steuerungsinstrument robuster und weniger anfällig für kurzfristige Marktschwankungen und spekulative Preisentwicklungen machen.
Darüber hinaus ist diese spezifische Änderung Teil eines größeren Maßnahmenpakets, das den Schutz von Mieter:innen weiter verbessern soll. Ein wichtiger flankierender Punkt ist die geplante Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten. Bisher dürfen Mieten in solchen Gebieten innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen. Diese Grenze soll auf 11 Prozent innerhalb von drei Jahren reduziert werden (Quelle: bundesrat.de). Diese kombinierte Wirkung – eine langsamer steigende Vergleichsmiete und eine niedrigere Kappungsgrenze – verstärkt den Schutz für Mieter:innen signifikant. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird durch die Verlängerung des Betrachtungszeitraums gedämpft, und selbst wenn diese dann eine Erhöhung zuließe, würde die verschärfte Kappungsgrenze in betroffenen Gebieten einen weiteren Riegel vorschieben. Diese Maßnahmen signalisieren ein klares politisches Bekenntnis, den Anstieg der Wohnkosten einzudämmen und die Position der Mieter:innen im Mietverhältnis zu festigen. Es geht darum, eine Balance zwischen den legitimen Interessen der Vermieter:innen an einer wirtschaftlichen Verwertung ihres Eigentums und dem Schutz der Mieter:innen vor existenziellen finanziellen Überforderungen zu finden.
Der bestehende rechtliche Rahmen für Mieterhöhungen und seine Ergänzung
Trotz der BGB-Änderung 2025 und der Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete bleibt der grundlegende rechtliche Rahmen für Mieterhöhungen im deutschen Mietrecht bestehen, wird jedoch durch die Neuregelung maßgeblich ergänzt und in seiner Wirkung modifiziert. Die Möglichkeit für Vermieter:innen, die Miete zu erhöhen, ist weiterhin an strikte Voraussetzungen geknüpft. Die häufigste Form ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB. Hierfür muss die letzte Mieterhöhung (oder der Vertragsbeginn) mindestens 15 Monate zurückliegen, und die erhöhte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Wie bereits erwähnt, wird die Ermittlung dieser Vergleichsmiete nun durch den auf sieben Jahre verlängerten Zeitraum beeinflusst, was tendenziell zu moderateren Werten führt.
Ein Mieterhöhungsverlangen muss stets schriftlich erfolgen und nachvollziehbar begründet werden (Quelle: erste-hausverwaltung.de, Quelle: buena.com). Als Begründungsmittel dienen in der Regel ein Verweis auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder die Nennung von mindestens drei Vergleichswohnungen. Mieter:innen haben nach Erhalt des Erhöhungsverlangens eine Überlegungsfrist und müssen der Erhöhung zustimmen. Diese Zustimmung kann auch stillschweigend durch Zahlung der erhöhten Miete erfolgen. Verweigern Mieter:innen die Zustimmung, können Vermieter:innen auf Zustimmung klagen. Im Streitfall entscheidet dann ein Gericht über die Zulässigkeit der Mieterhöhung. Die Kappungsgrenzen, die besagen, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (bzw. 15 oder zukünftig 11 Prozent in angespannten Märkten) steigen darf, bleiben ebenfalls ein wichtiger Bestandteil des Schutzes vor exzessiven Erhöhungen. Die BGB-Änderung 2025 greift also nicht in diese etablierten Verfahrensweisen ein, sondern modifiziert die Berechnungsgrundlage eines der zentralen Elemente – der ortsüblichen Vergleichsmiete – und ergänzt dies durch potenziell strengere Kappungsgrenzen. Damit wird das bestehende System des Mieterschutzes zielgerichtet verstärkt, ohne die grundlegenden mietrechtlichen Prinzipien über Bord zu werfen.
Zusammenfassung der Kernauswirkungen und Fazit für die Praxis
Die BGB-Änderung 2025 mit der Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete von sechs auf sieben Jahre wird spürbare Auswirkungen auf zukünftige Mieterhöhungen haben. Fassen wir die wichtigsten Punkte noch einmal zusammen:
- Langsamerer Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete: Durch die Einbeziehung eines zusätzlichen, weiter zurückliegenden Jahres werden ältere und tendenziell niedrigere Mieten stärker in der Berechnung berücksichtigt. Dies führt dazu, dass die statistisch ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete künftig langsamer ansteigen wird, als es bei einem kürzeren Betrachtungszeitraum der Fall wäre (Quelle: blog.remax.de, Quelle: bundesrat.de).
- Weniger Spielraum für Mieterhöhungen: Da die ortsübliche Vergleichsmiete die Obergrenze für Mieterhöhungen in bestehenden Verträgen darstellt, bedeutet ein langsamerer Anstieg dieser Vergleichsmiete, dass Vermieter:innen Mieterhöhungen seltener oder nur in geringerem Umfang begründen und durchsetzen können.
- Schutz für Bestandsmieter:innen: Insbesondere Mieter:innen in Ballungsräumen und Gebieten mit starker Mietendynamik profitieren von dieser Änderung. Sie sind besser vor schnellen und hohen Mietsprüngen geschützt, da die Vergleichsmieten die jüngsten Spitzenentwicklungen gedämpfter widerspiegeln.
- Ergänzung bestehender Schutzmechanismen: Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Mieterhöhungen, wie die Notwendigkeit einer schriftlichen Begründung, Zustimmungsverfahren und insbesondere die Kappungsgrenzen, bleiben bestehen. Die Gesetzesanpassung ergänzt und verstärkt diese Mechanismen, insbesondere wenn sie, wie geplant, mit einer Absenkung der Kappungsgrenze in angespannten Märkten einhergeht (Quelle: bundesrat.de, Quelle: buena.com).
Fazit:
Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums auf sieben Jahre durch die BGB-Änderung 2025 wirkt klar preisdämpfend auf die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies bremst die Möglichkeiten für Vermieter:innen, Mieten häufig und stark zu erhöhen. Für Dich als (zukünftige:n) Mieter:in bedeutet dies eine gestärkte Position und eine tendenziell stabilere Mietpreisentwicklung. Für Vermieter:innen hingegen engt sich der Spielraum für Renditesteigerungen durch Mieterhöhungen in Bestandsverträgen etwas ein. Insgesamt ist die Gesetzesänderung ein deutliches Signal für einen verstärkten Mieterschutz und ein Versuch, die Mietmärkte, insbesondere in angespannten Lagen, zu beruhigen. Es bleibt abzuwarten, wie sich diese Änderung in der Praxis, insbesondere bei der Erstellung neuer Mietspiegel, konkret auswirken wird. Für Jurastudierende und junge Jurist:innen bietet diese Entwicklung ein spannendes Feld zur Beobachtung der Wechselwirkungen zwischen Gesetzgebung, Marktdynamik und sozialpolitischen Zielen. Die genaue Kenntnis dieser Regelungen ist unerlässlich, sei es für die eigene Wohnsituation oder die spätere berufliche Praxis im Mietrecht.
