Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung bei Nachzahlung der Miete? Die Tücken der Schonfristzahlung nach § 569 BGB
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Relevanz für das erste Staatsexamen:
Hoch. Das Verständnis der Kündigungsarten im Mietrecht, insbesondere die Unterscheidung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung sowie die Wirkung der Schonfristzahlung, ist klassischer Klausurstoff im Zivilrecht (Schuldrecht BT).
Relevanz für das zweite Staatsexamen:
Hoch. Die Thematik ist höchst praxisrelevant und taucht regelmäßig in zivilrechtlichen Anwalts- und Urteilsklausuren auf, insbesondere im Kontext von Räumungsklagen. Die Kenntnis der BGH-Rechtsprechung ist hier unerlässlich.
Wichtigste Erkenntnisse
- Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB heilt ausschließlich eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
- Eine gleichzeitig oder hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 BGB bleibt von der Nachzahlung unberührt und ist weiterhin wirksam.
- Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt diese Linie konsequent und begründet sie mit der systematischen Stellung der Norm und dem Fortbestehen der ursprünglichen Pflichtverletzung.
- Die Nachzahlung beseitigt zwar den Zahlungsrückstand, nicht aber die vergangene, schuldhafte Pflichtverletzung, die das Vertrauensverhältnis stört und die ordentliche Kündigung rechtfertigt.
- Die abweichende Rechtsprechung des LG Berlin („Berliner Sonderweg“) ist eine Mindermeinung und wird vom BGH nicht getragen; sie bietet keine verlässliche Rechtsgrundlage.
Inhaltsverzeichnis
- Die Schonfristzahlung nach § 569 BGB: Ein Rettungsanker mit klaren Grenzen
- Die klare Linie des BGH: Eine ordentliche Kündigung bleibt unberührt
- Der „Berliner Sonderweg“: Warum die Rechtsprechung des LG Berlin für Aufsehen sorgt
- Die juristische Dogmatik: Pflichtverletzung versus Beseitigung des Rückstands
- Fazit und praktische Konsequenzen
Ein Albtraum für viele Mieter:innen: Aufgrund eines finanziellen Engpasses ist die Miete im Rückstand und prompt liegt die Kündigung des Mietverhältnisses im Briefkasten. Die erste Reaktion ist oft, den ausstehenden Betrag so schnell wie möglich zu überweisen, in der Hoffnung, damit sei die Sache erledigt. Doch führt die Nachzahlung der Miete wirklich zur Unwirksamkeit einer Kündigung? Diese Frage ist juristisch komplexer, als es auf den ersten Blick scheint, und führt immer wieder zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Insbesondere die sogenannte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB steht hier im Fokus. Während diese Regelung eine fristlose Kündigung heilen kann, bleibt ihre Wirkung auf eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung höchst umstritten. Die Rechtsprechung des Landgerichts Berlin weicht hierbei wiederholt von der gefestigten Linie des Bundesgerichtshofs (BGH) ab und sorgt für Verunsicherung. In diesem Beitrag beleuchten wir detailliert die Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung bei Nachzahlung der Miete, analysieren die Bedeutung der Schonfristzahlung nach § 569 BGB und erklären dir, warum du dich nicht auf die Heilung einer ordentlichen Kündigung verlassen solltest.
Die Schonfristzahlung nach § 569 BGB: Ein Rettungsanker mit klaren Grenzen
Um die Problematik zu verstehen, müssen wir uns zunächst die gesetzliche Regelung der Schonfristzahlung genauer ansehen. Der § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist eine wichtige Schutzvorschrift für Mieter:innen von Wohnraum. Sie soll verhindern, dass eine Person oder Familie aufgrund eines vorübergehenden Zahlungsverzugs unvorhergesehen und unmittelbar ihre Wohnung verliert. Die Vorschrift bestimmt, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam wird, wenn der Vermieter oder die Vermieterin spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Vereinfacht gesagt: Auch wenn bereits eine Räumungsklage zugestellt wurde, hast du als Mieter:in noch eine zweimonatige Frist, um alle Rückstände zu begleichen. Gelingt dies, wird die fristlose Kündigung unwirksam, als wäre sie nie ausgesprochen worden, und das Mietverhältnis besteht fort.
Diese „Heilungsmöglichkeit“ ist jedoch an enge Voraussetzungen geknüpft und hat einen entscheidenden Haken, der in der Praxis oft übersehen wird: Sie gilt nach dem klaren Wortlaut und der systematischen Stellung im Gesetz ausschließlich für die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB. Der Gesetzgeber hat diese Regelung bewusst in den Paragrafen zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund aufgenommen. Die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestätigt diese Auslegung konsequent. Der BGH argumentiert, dass die Schonfristzahlung lediglich den akuten Zustand des Zahlungsverzugs beseitigt, der den wichtigen Grund für eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses darstellt. Sie eliminiert jedoch nicht die zugrunde liegende Pflichtverletzung. Diese kann weiterhin als Begründung für eine ordentliche Kündigung herangezogen werden, wie wir später noch sehen werden. Viele Vermieter:innen sprechen daher aus strategischen Gründen nicht nur eine fristlose, sondern hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung aus. Während die fristlose Kündigung durch die Nachzahlung unwirksam wird, bleibt die ordentliche Kündigung davon unberührt und kann das Mietverhältnis nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden.
Die klare Linie des BGH: Eine ordentliche Kündigung bleibt unberührt
Die zentrale und für deine juristische Ausbildung entscheidende Erkenntnis ist die gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. In zahlreichen Entscheidungen, wie etwa den Urteilen vom 13. Oktober 2021 (Az. VIII ZR 91/20) und vom 5. Oktober 2022 (Az. VIII ZR 307/21), hat der BGH unmissverständlich klargestellt, dass die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB keine heilende Wirkung auf eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB entfaltet. Die Argumentation des VIII. Zivilsenats ist dabei ebenso stringent wie lehrbuchhaft und stützt sich auf klassische juristische Auslegungsmethoden.
Zum einen führt der BGH die systematische Stellung der Norm an. § 569 BGB ist explizit unter den Vorschriften zur „Außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund“ (§§ 543, 569 BGB) verortet. Eine Ausdehnung des Anwendungsbereichs auf die ordentliche Kündigung, die in § 573 BGB geregelt ist, wäre ein Verstoß gegen die vom Gesetzgeber gewählte Systematik. Zum anderen stützt sich der BGH auf eine teleologische Auslegung, also auf den Sinn und Zweck der Norm. Die Schonfristzahlung soll den sofortigen Verlust des Wohnraums abwenden und Mieter:innen eine letzte Chance geben. Sie dient jedoch nicht dazu, eine erhebliche und schuldhafte Vertragspflichtverletzung, wie sie ein qualifizierter Mietrückstand darstellt, ungeschehen zu machen. Eine solche Pflichtverletzung kann das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien nachhaltig stören und dem Vermieter oder der Vermieterin ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses geben, welches die Grundlage für die ordentliche Kündigung bildet.
Diese grundlegende Pflichtverletzung wird durch die spätere Zahlung nicht beseitigt. Die Zahlung gleicht zwar den finanziellen Schaden aus, heilt aber nicht die in der Vergangenheit liegende Unzuverlässigkeit. Der BGH betont, dass die pünktliche Mietzahlung eine der Kardinalpflichten der mietenden Partei ist. Ein erheblicher und schuldhafter Verstoß gegen diese Pflicht rechtfertigt daher eine Kündigung, auch wenn der Rückstand später ausgeglichen wird. In sehr seltenen Ausnahmefällen haben untere Instanzen, wie etwa das Landgericht Hamburg, eine andere Bewertung vorgenommen, wenn die Nachzahlung extrem schnell und unmittelbar nach Erhalt der Kündigung erfolgte. Solche Entscheidungen bleiben jedoch Einzelfälle und werden von der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH nicht getragen. Für deine Klausur und die Praxis gilt daher die klare Regel: Die Schonfristzahlung heilt nur die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung.
Der „Berliner Sonderweg“: Warum die Rechtsprechung des LG Berlin für Aufsehen sorgt
Trotz der klaren und langjährigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat sich in der Hauptstadt eine abweichende Rechtsauffassung etabliert. Das Landgericht (LG) Berlin hat in mehreren Entscheidungen, zuletzt etwa im Urteil vom 23. Oktober 2024 (Az. VIII ZR 106/23 – Anmerkung: Das Aktenzeichen bezieht sich auf eine BGH-Vorlage, die Entscheidung des LG Berlin ist früher ergangen), die Auffassung vertreten, dass die heilende Wirkung der Schonfristzahlung auch auf die ordentliche Kündigung zu erstrecken sei. Diese als „Berliner Sonderweg“ bekannte Rechtsprechung sorgt bundesweit für Aufsehen und Rechtsunsicherheit, da sie sich bewusst gegen die Vorgaben des höchsten deutschen Zivilgerichts stellt. Die Berliner Richter:innen argumentieren dabei vor allem mit dem Mieterschutz und einer erweiterten Auslegung des Gesetzeszwecks. Sie stellen darauf ab, dass es widersprüchlich sei, wenn der Gesetzgeber einerseits den Verlust der Wohnung durch eine fristlose Kündigung abwenden wolle, andererseits aber eine Beendigung des Mietverhältnisses über den „Umweg“ der ordentlichen Kündigung zuließe.
Diese Argumentation verkennt jedoch nach herrschender Meinung in Literatur und Rechtsprechung die fundamentalen Unterschiede zwischen den beiden Kündigungsarten. Während die fristlose Kündigung eine sofortige Reaktion auf einen schwerwiegenden, untragbaren Vertragsbruch darstellt, basiert die ordentliche Kündigung auf einer umfassenden Interessenabwägung und setzt ein „berechtigtes Interesse“ des Vermieters oder der Vermieterin voraus. Die erhebliche Pflichtverletzung ist dabei nur ein Faktor, der dieses Interesse begründet. Der BGH hat die Berliner Rechtsprechung daher auch regelmäßig „kassiert“ und die Entscheidungen aufgehoben. Er stellt klar, dass die Instanzgerichte an die höchstrichterliche Rechtsprechung gebunden sind und eine solche extensive Auslegung des § 569 BGB gegen den Willen des Gesetzgebers nicht zulässig ist. Für die Rechtspraxis außerhalb Berlins ist diese abweichende Meinung daher irrelevant. Selbst in Berlin ist es für Mieter:innen hochriskant, sich auf diese Rechtsprechung zu verlassen, da im Falle einer Revision vor dem BGH mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Niederlage und damit der Verlust der Wohnung droht.
Die juristische Dogmatik: Pflichtverletzung versus Beseitigung des Rückstands
Um die Position des BGH vollständig zu durchdringen, ist es entscheidend, die dogmatische Unterscheidung zwischen dem Zahlungsrückstand als solchem und der Pflichtverletzung zu verstehen. Dies ist ein zentraler Punkt, der dir auch in Examensklausuren im Mietrecht begegnen wird. Der Zahlungsrückstand ist der rein finanzielle Aspekt – der offene Geldbetrag. Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zielt genau darauf ab: Sie beseitigt den Rückstand und erfüllt den Zahlungsanspruch der vermietenden Partei. Damit entfällt der „wichtige Grund“ für die fristlose Kündigung, da die akute Störung des Synallagmas – also des Leistungsaustauschverhältnisses – behoben ist.
Die Pflichtverletzung ist jedoch ein davon zu trennender, in der Vergangenheit liegender Tatbestand. Sie besteht in der schuldhaften Nichtleistung der Miete zum Fälligkeitszeitpunkt. Diese Verletzung der vertraglichen Hauptleistungspflicht hat bereits stattgefunden und kann durch eine spätere Zahlung nicht rückwirkend ungeschehen gemacht werden. Genau diese vergangene Pflichtverletzung ist es, die das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien erschüttert. Für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genügt bereits eine „erhebliche, schuldhafte“ Verletzung der vertraglichen Pflichten. Die Gerichte müssen hier im Einzelfall prüfen, ob das Verhalten der mietenden Partei so schwer wiegt, dass der vermietenden Partei eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum nächstmöglichen ordentlichen Kündigungstermin nicht mehr zugemutet werden kann. Die Nachzahlung des Rückstands kann im Rahmen dieser umfassenden Interessenabwägung zwar als ein positives Element zugunsten der Mieterseite gewertet werden, sie beseitigt aber nicht den Kündigungsgrund an sich. Die Pflichtverletzung bleibt bestehen und kann die ordentliche Kündigung weiterhin rechtfertigen.
| Kündigungsart | Kündigungsgrund | Wirkung der Schonfristzahlung (§ 569 III Nr. 2 BGB) | Begründung (h.M. & BGH) |
|---|---|---|---|
| Fristlose Kündigung (§ 543 BGB) | Qualifizierter Zahlungsverzug als wichtiger Grund | Wird unwirksam (Heilungswirkung tritt ein) | Die Zahlung beseitigt den akuten Kündigungsgrund, der die sofortige Beendigung rechtfertigt. |
| Ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) | Erhebliche, schuldhafte Pflichtverletzung (z.B. wiederholte unpünktliche Zahlung) | Bleibt wirksam (keine Heilungswirkung) | Die Zahlung beseitigt nicht die in der Vergangenheit liegende Pflichtverletzung, die das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört hat. |
Fazit und praktische Konsequenzen
Die Rechtslage zur Wirkung der Schonfristzahlung auf ordentliche Kündigungen ist, trotz des „Berliner Sonderwegs“, durch die Rechtsprechung des BGH klar und gefestigt. Für dich als angehende:r Jurist:in ist es essenziell, die folgenden Punkte zu verinnerlichen:
- Ausschließliche Wirkung für fristlose Kündigungen: Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB heilt ausschließlich die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
- Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung: Eine hilfsweise oder separat ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen derselben Pflichtverletzung bleibt von der Nachzahlung grundsätzlich unberührt und ist wirksam.
- Bedeutung der Pflichtverletzung: Die Nachzahlung beseitigt den Zahlungsrückstand, nicht aber die zugrunde liegende, in der Vergangenheit liegende schuldhafte Pflichtverletzung. Diese kann weiterhin ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen.
- Berliner Rechtsprechung als Ausnahme: Die abweichende Meinung des LG Berlin stellt eine Mindermeinung dar, die nicht der herrschenden Lehre entspricht und vom BGH konsequent zurückgewiesen wird. Sie bietet keine verlässliche Grundlage für die Rechtsberatung.
Für Mieter:innen bedeutet dies in der Praxis, dass die schnelle Begleichung von Mietrückständen zwar eine drohende fristlose Kündigung und eine sofortige Räumung abwenden kann, aber keinen umfassenden Schutz bietet. Das Damoklesschwert der ordentlichen Kündigung schwebt weiterhin über dem Mietverhältnis. Der sicherste Weg, den Wohnraum zu erhalten, bleibt die pünktliche und vollständige Zahlung der Miete. Für Vermieter:innen ergibt sich die strategische Empfehlung, bei einem kündigungsrelevanten Zahlungsverzug stets sowohl die fristlose als auch hilfsweise die ordentliche Kündigung auszusprechen, um ihre Rechtsposition abzusichern. Das Thema zeigt eindrücklich, wie wichtig eine präzise Kenntnis des Gesetzes und der höchstrichterlichen Rechtsprechung für die korrekte Lösung eines Falles ist.
