1004 BGB – BGH-Urteile und neue Examens-Fallstricke

Der Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB ist ein Dauerbrenner im Sachenrecht und ein absolutes Muss für jede Examensvorbereitung. Als Jurastudierende:r oder junge:r Jurist:in weißt Du, wie entscheidend eine fundierte Kenntnis der aktuellen Rechtsprechung für den Erfolg in Klausuren und im späteren Berufsleben ist. Gerade bei einem so zentralen Paragraphen wie § 1004 BGB, der das Eigentum vor Beeinträchtigungen schützt, entwickeln sich die Fallgestaltungen und die richterliche Auslegung stetig weiter.

Aktuelle BGH-Rechtsprechung zu § 1004 BGB: Welche neuen Fallstricke bei Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen müssen Examenskandidat:innen kennen?

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Wichtigste Erkenntnisse

  • Ein:e Wohnungseigentümer:in, der:die eigenmächtig bauliche Veränderungen vornimmt, kann sich bei einem Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB nicht auf einen (vermeintlichen) Anspruch auf Gestattung berufen, wenn er:sie „sehenden Auges gesetzeswidrig“ handelte.
  • Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB gegen eine:n gutgläubige:n Besitzmittler:in wird nicht durch die §§ 994 ff. BGB verdrängt; die Gutgläubigkeit schützt nicht vor der Pflicht zur Beseitigung.
  • Bei einem klaren Gesetzesverstoß, insbesondere bei Umgehung notwendiger Beschlussfassungen (z.B. im WEG), wird praktisch kaum zwischen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch unterschieden.
  • Ausnahmen von der strengen Haftung bei § 1004 BGB sind eng begrenzt, etwa wenn das Beschlusserfordernis abbedungen wurde, es sich um übliche Veränderungen im Sondereigentum ohne Außenwirkung handelt oder § 242 BGB (Treu und Glauben) eingreift.

Inhaltsverzeichnis

Aktuelle BGH-Rechtsprechung zu § 1004 BGB: Dein Update für Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche im Examen

Der Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB ist ein Dauerbrenner im Sachenrecht und ein absolutes Muss für jede Examensvorbereitung. Als Jurastudierende:r oder junge:r Jurist:in weißt Du, wie entscheidend eine fundierte Kenntnis der aktuellen Rechtsprechung für den Erfolg in Klausuren und im späteren Berufsleben ist. Gerade bei einem so zentralen Paragraphen wie § 1004 BGB, der das Eigentum vor Beeinträchtigungen schützt, entwickeln sich die Fallgestaltungen und die richterliche Auslegung stetig weiter. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in jüngster Zeit, insbesondere in den Jahren 2024 und 2025, einige bemerkenswerte Entscheidungen getroffen, die wichtige Klarstellungen und auch neue Fallstricke für die Prüfungspraxis mit sich bringen. Dieser Beitrag beleuchtet für Dich die relevantesten Neuerungen, damit Du bei Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen im Examen glänzen kannst und die aktuellen Fallstricke sicher umschiffst. Wir werden uns intensiv mit den Entscheidungen des BGH auseinandersetzen, ihre Bedeutung für typische Klausurkonstellationen analysieren und Dir konkrete Hinweise geben, worauf Du achten musst.

Bevor wir uns den aktuellen Urteilen widmen, ist es hilfreich, die Grundlagen des § 1004 BGB noch einmal kurz zu rekapitulieren. Dieser Paragraph gewährt dem:der Eigentümer:in zwei wesentliche Abwehrrechte gegen Störungen seines Eigentums, die nicht in einer Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes bestehen. Zum einen den Beseitigungsanspruch (§ 1004 Abs. 1 S. 1 BGB), der auf die Entfernung einer bereits eingetretenen Beeinträchtigung gerichtet ist. Zum anderen den Unterlassungsanspruch (§ 1004 Abs. 1 S. 2 BGB), der darauf abzielt, künftige Beeinträchtigungen zu verhindern, wenn weitere Störungen zu besorgen sind. Voraussetzung für beide Ansprüche ist eine rechtswidrige Eigentumsbeeinträchtigung. Der:die Anspruchsgegner:in ist der:die Störer:in, wobei zwischen Handlungs- und Zustandsstörer:in unterschieden wird. Entscheidend ist, dass der:die Eigentümer:in nicht zur Duldung der Beeinträchtigung verpflichtet ist (§ 1004 Abs. 2 BGB). Diese Duldungspflicht kann sich aus Gesetz, Vertrag oder auch aus § 242 BGB (Treu und Glauben) ergeben. Die genaue Abgrenzung und Anwendung dieser Grundsätze ist oft Gegenstand komplexer Klausurfälle, weshalb ein tiefes Verständnis unerlässlich ist. Die jüngsten BGH-Entscheidungen setzen genau an diesen etablierten Strukturen an und präzisieren sie für spezifische, examensrelevante Szenarien. Insbesondere die Fragen rund um das Wohnungseigentumsrecht, den gutgläubigen Besitzmittler und die Grenzen des Gestattungsanspruchs wurden neu beleuchtet und verdienen Deine besondere Aufmerksamkeit.

Die Kernentscheidungen des BGH aus 2024/2025 und ihre Implikationen

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ständig im Fluss und prägt maßgeblich das Verständnis und die Anwendung juristischer Normen. Für Examenskandidat:innen ist es daher unerlässlich, sich mit den neuesten Entwicklungen vertraut zu machen. Zwei Entscheidungen aus den Jahren 2024 und 2025 zum § 1004 BGB stechen hierbei besonders hervor und haben das Potenzial, die Herangehensweise an bestimmte Fallkonstellationen im Examen zu verändern. Es handelt sich um Urteile, die sowohl das Wohnungseigentumsrecht als auch das allgemeine Sachenrecht betreffen und Klarstellungen zu lange diskutierten Fragen liefern.

BGH, Urteil vom 21.03.2025 – V ZR 1/24: Eigenmächtige bauliche Veränderungen im Wohnungseigentum

Eine besonders praxisrelevante und examenträchtige Entscheidung betrifft das Verhältnis von § 1004 BGB zu den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Der BGH stellte im Urteil vom 21. März 2025 (Az. V ZR 1/24) klar, dass ein:e Wohnungseigentümer:in, der:die ohne den erforderlichen Gestattungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vornimmt, dem Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB nicht entgegenhalten kann, dass ihm:ihr eigentlich ein Anspruch auf Gestattung dieser Maßnahme zugestanden hätte (dejure.org). Wer also, wie der BGH es formuliert, „sehenden Auges gesetzeswidrig“ handelt, indem er:sie die notwendigen Beschlussfassungen umgeht, trägt das volle Risiko, zur Beseitigung der eigenmächtig geschaffenen Zustände verpflichtet zu werden. Dies unterstreicht die Bedeutung der formellen Beschlussfassung im WEG. Der BGH betont in dieser Entscheidung zudem, dass im Grundsatz nicht zwischen einem Beseitigungs- und einem Unterlassungsanspruch unterschieden wird, wenn ein klarer Gesetzesverstoß vorliegt. Eine Ausnahme von diesem strengen Grundsatz lässt der Senat nur dann zu, wenn das Erfordernis eines Beschlusses durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer:innen abbedungen wurde oder wenn es sich um derart übliche Veränderungen innerhalb des Sondereigentums handelt, die ohne Weiteres als gestattet angesehen werden können. Diese Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf Streitigkeiten innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften und schärft die Konturen der Verantwortlichkeit für eigenmächtiges Handeln. Für Deine Klausur bedeutet das: Prüfe sorgfältig, ob ein Gestattungsbeschluss vorlag und ob eine der genannten Ausnahmen greifen könnte. Die Argumentation des „sehenden Auges“ ist ein starkes Indiz gegen die Berufung auf einen materiellen Gestattungsanspruch.

BGH, Urteil vom 14.03.2025 – V ZR 153/23: Beseitigungsanspruch gegen den gutgläubigen Besitzmittler

Eine weitere wichtige Klarstellung erfolgte durch das BGH-Urteil vom 14. März 2025 (Az. V ZR 153/23). Hier ging es um die Frage, ob ein:e Eigentümer:in einen Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB auch gegen eine:n gutgläubige:n Besitzmittler:in geltend machen kann, wenn es um das Resultat einer Verwendung geht, beispielsweise den Bau eines Wohnhauses auf dem Grundstück des:der Eigentümer:in durch den:die Besitzmittler:in im Auftrag eines Dritten. Der BGH bejahte dies und stellte klar, dass die Regelungen der §§ 994 ff. BGB über den Verwendungsersatz den Beseitigungsanspruch nicht verdrängen (lorenz.userweb.mwn.de, rewis.io). Entscheidend sei, dass die §§ 994 ff. BGB nicht auf eine etwaige Bereicherung des:der Eigentümer:in abstellen, sondern darauf, welches Vermögensopfer der:die Besitzer:in getragen hat. Es handelt sich um einen reinen Aufwendungsersatzanspruch, der unabhängig vom Fortbestand der rechtswidrigen Beeinträchtigung existiert. Anders als im Bereicherungsrecht, wo oft eine Entreicherung oder der Wegfall der Bereicherung geltend gemacht werden kann, geht es hier primär um den Ausgleich der vom:von der Besitzer:in getätigten Aufwendungen. Diese Entscheidung ist insbesondere relevant für Konstellationen, in denen Dritte (z.B. Mieter:innen, Pächter:innen oder auch Bauunternehmer:innen als Besitzmittler:innen für den:die Besteller:in) auf einem fremden Grundstück Verwendungen vornehmen. Der:die gutgläubige Besitzmittler:in kann sich also nicht allein mit seiner:ihrer Gutgläubigkeit gegen den Beseitigungsanspruch wehren, sondern ist auf etwaige Ersatzansprüche nach §§ 994 ff. BGB verwiesen. Dies stärkt die Position des:der Eigentümer:in erheblich und verdeutlicht, dass der Schutz des Eigentums Vorrang hat. Für Deine Examensklausur bedeutet dies, dass Du die Ansprüche aus § 1004 BGB und die Ansprüche aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (EBV) sauber trennen und nacheinander prüfen musst, ohne dass die einen die anderen automatisch ausschließen.

Besondere Fallstricke des § 1004 BGB für Deine Examensvorbereitung

Die aktuellen Entscheidungen des BGH werfen ein Schlaglicht auf spezifische Problemfelder des § 1004 BGB, die Du in Deiner Examensvorbereitung besonders berücksichtigen solltest. Diese Fallstricke können in einer Klausur den Unterschied zwischen einer durchschnittlichen und einer herausragenden Leistung ausmachen. Es geht nicht nur darum, die Norm und ihre Voraussetzungen zu kennen, sondern auch die feinen Nuancen und die Wechselwirkungen mit anderen Rechtsgebieten zu verstehen, die der BGH in seiner jüngsten Rechtsprechung betont hat.

Ein zentraler Punkt, der sich aus der Entscheidung V ZR 1/24 ergibt, ist die vom BGH betonte geringe praktische Unterscheidung zwischen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch, sobald ein Gesetzesverstoß, insbesondere ein Handeln „sehenden Auges“, vorliegt. Die traditionelle Unterscheidung – Beseitigung für vergangene, andauernde Störungen; Unterlassung für zukünftige, drohende Störungen – tritt in den Hintergrund, wenn die Rechtswidrigkeit des Handelns offenkundig ist. Wenn ein:e Wohnungseigentümer:in beispielsweise ohne Beschluss eine bauliche Veränderung vornimmt, ist dies ein klarer Verstoß. Die Konsequenz ist dann in der Regel sowohl die Pflicht zur Beseitigung des Geschaffenen als auch zur Unterlassung zukünftiger, gleichartiger Handlungen. Die Berufung auf einen vermeintlichen materiellen Gestattungsanspruch ist in solchen Fällen der vorsätzlichen Missachtung formeller Erfordernisse typischerweise ausgeschlossen (dejure.org). Für Deine Klausur heißt das: Argumentiere bei offensichtlichen Rechtsverstößen stringent mit der Unbeachtlichkeit etwaiger materieller Ansprüche, wenn formelle Voraussetzungen bewusst umgangen wurden.

Ein weiterer wichtiger Aspekt, verdeutlicht durch das Urteil V ZR 153/23, betrifft den:die gutgläubige:n Besitzer:in. Entgegen einer möglicherweise intuitiven Annahme schützt dessen:deren Gutgläubigkeit nicht vor einem Beseitigungsverlangen des:der Eigentümer:in nach § 1004 BGB. Wenn der:die gutgläubige Besitzer:in beispielsweise im Vertrauen auf eine (vermeintlich) bestehende Rechtslage Verwendungen auf dem Grundstück vornimmt (z.B. ein Gebäude errichtet), kann der:die Eigentümer:in dennoch dessen Beseitigung fordern. Dem:der gutgläubigen Besitzer:in stehen dann lediglich Ausgleichsansprüche für die getätigten Aufwendungen nach §§ 994 ff. BGB zu. Ein fortdauerndes Recht zum Besitz oder eine wirksame Verteidigung gegen den Beseitigungsanspruch selbst ergibt sich aus der Gutgläubigkeit und den getätigten Verwendungen allein nicht (lorenz.userweb.mwn.de, rewis.io). Dies unterstreicht den Vorrang des Eigentumsschutzes. Im Examen musst Du also klar zwischen dem Abwehranspruch des:der Eigentümer:in und den (möglichen) Aufwendungsersatzansprüchen des:der Besitzer:in differenzieren.

Das Rechtsinstitut von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bleibt weiterhin ein wichtiges Korrektiv, das im Einzelfall dazu führen kann, dass ein Beseitigungsanspruch ausgeschlossen ist. Dies ist zwar keine Neuerung, wird aber durch die strenge Linie des BGH in anderen Bereichen umso relevanter als potenzieller Ausnahmetatbestand. Ein Ausschluss kann beispielsweise in Betracht kommen, wenn der:die Eigentümer:in sich widersprüchlich verhält (venire contra factum proprium), die Rechtsausübung eine reine Schikane darstellt oder wenn über einen langen Zeitraum eine Duldung erfolgte und der:die Störer:in darauf vertrauen durfte, dass keine Beseitigung mehr verlangt wird. Solche Fälle sind stark von den Umständen des Einzelfalls abhängig und erfordern eine sorgfältige Abwägung (juris.bundesgerichtshof.de – Hinweis: spezifische Fundstelle zur Anwendung von § 242 BGB auf § 1004 BGB muss im Einzelfall geprüft werden, dies ist ein allgemeiner Link zum BGH). Die Berufung auf § 242 BGB sollte in Klausuren aber immer gut begründet und als ultima ratio geprüft werden.

Schließlich erfordern die Abweichungen bei Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum im Wohnungseigentumsrecht eine differenzierte Betrachtung. Wie im Urteil V ZR 1/24 angedeutet, können bauliche Veränderungen ausnahmsweise auch ohne förmlichen Beschluss zulässig sein. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Beschlusserfordernis wirksam abbedungen wurde (selten) oder wenn es sich um übliche Maßnahmen handelt, die ausschließlich den räumlichen Bereich des Sondereigentums betreffen und von denen keine nennenswerten Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum oder die Rechte anderer Sondereigentümer:innen ausgehen (dejure.org). Hier ist eine genaue Analyse der konkreten Maßnahme und ihrer Auswirkungen erforderlich. Die bloße Behauptung, es handle sich um eine „übliche Maßnahme“, reicht nicht aus. Die Unterscheidung zwischen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die stets einen Beschluss erfordern (sofern nicht privilegiert nach § 20 Abs. 2 WEG), und rein sondereigentumsbezogenen Maßnahmen ist klausurrelevant.

Zusammenfassung der Kernpunkte und Tipps für Deine Prüfung

Die aktuelle Rechtsprechung des BGH zu § 1004 BGB hat einige wichtige Aspekte geschärft und konkretisiert, die Du für Deine Examensvorbereitung und spätere Praxis unbedingt kennen solltest. Die sorgfältige Auseinandersetzung mit diesen Entscheidungen ermöglicht es Dir, auch komplexe Fallgestaltungen souverän zu meistern.

Hier sind die zentralen Fallstricke und Leitlinien, die Du aus den jüngsten BGH-Urteilen mitnehmen solltest, noch einmal übersichtlich zusammengefasst:

  • Kein wesentlicher Unterschied zwischen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch bei vorsätzlich rechtswidrigem Verhalten: Handelt jemand „sehenden Auges“ gesetzeswidrig, insbesondere im WEG-Recht durch Vornahme baulicher Veränderungen ohne notwendigen Beschluss, kann er sich in der Regel nicht auf einen materiellen Gestattungsanspruch berufen. Sowohl Beseitigung als auch Unterlassung sind dann konsequente Folgen.
  • Gutgläubigkeit des Besitzers schützt nicht vor Beseitigungsansprüchen: Auch ein:e gutgläubige:r Besitzer:in, der:die Verwendungen auf einem fremden Grundstück vornimmt, kann vom:von der Eigentümer:in nach § 1004 BGB auf Beseitigung in Anspruch genommen werden. Die Gutgläubigkeit begründet lediglich (mögliche) Ausgleichsansprüche nach §§ 994 ff. BGB, aber kein Recht, die Störung aufrechtzuerhalten.
  • Kein Entgegenhalten eines Gestattungsanspruchs bei „sehenden Auges“ rechtswidrigem Handeln: Wer bewusst formelle Erfordernisse (z.B. Beschlussfassung im WEG) missachtet, kann dem Beseitigungsverlangen nicht entgegenhalten, es hätte eigentlich ein Anspruch auf Gestattung bestanden.
  • Ausnahmen von der strengen Linie nur in eng begrenzten Fällen: Dies betrifft insbesondere Konstellationen, in denen das Beschlusserfordernis im WEG wirksam abbedungen wurde oder es sich um offenkundig übliche und rein sondereigentumsbezogene Veränderungen handelt, die keine relevanten Auswirkungen auf Dritte haben. Auch § 242 BGB kann im Einzelfall korrigierend eingreifen, erfordert aber eine besonders sorgfältige Begründung.

Für Deine Klausurvorbereitung bedeutet dies, dass Du bei Fällen mit Bezug zu § 1004 BGB stets die neuesten Entwicklungen im Blick haben solltest. Achte besonders auf Sachverhalte, die das Wohnungseigentumsrecht berühren oder in denen es um Verwendungen durch Besitzer:innen geht. Differenziere sauber zwischen den verschiedenen Anspruchsgrundlagen und sei Dir der strengen Linie des BGH bei vorsätzlichen Rechtsverstößen bewusst.
Um diese komplexen Zusammenhänge und die aktuellen Entscheidungen nachhaltig zu verinnerlichen, empfehlen wir Dir, gezielt Fallübungen zu diesen Schwerpunkten zu machen. Erstelle Dir beispielsweise digitale Karteikarten zu den Kernaussagen der besprochenen BGH-Urteile oder integriere die neuen Fallstricke in Deine Lernpläne. Eine strukturierte Erfassung Deiner Lernfortschritte, vielleicht mithilfe von Vorlagen für Exceltabellen, kann Dir zusätzlich helfen, den Überblick zu behalten und gezielt Wissenslücken zu schließen. So bist Du bestens gewappnet, um die Herausforderungen des § 1004 BGB im Examen und darüber hinaus erfolgreich zu meistern.

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