Gutgläubiger Erwerb einer Vormerkung bei Auslandsbezug: Die Analyse des BGH-Urteils V ZR 176/22
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Wichtigste Erkenntnisse
- Eine Vormerkung kann nach § 892 BGB gutgläubig erworben werden, wobei sich der Gutglaubensschutz auf die Verfügungsbefugnis des im Grundbuch Eingetragenen bezieht.
- Der gutgläubige Erwerb scheitert jedoch, wenn der zu sichernde Anspruch selbst nicht (mehr) besteht (strenge Akzessorietät); der öffentliche Glaube des Grundbuchs schützt nicht das Bestehen des Anspruchs.
- Die Vormerkung selbst und der Gutglaubensschutz nach § 892 BGB unterliegen bei in Deutschland belegenen Grundstücken deutschem Recht (Sachenstatut, Art. 43 Abs. 1 EGBGB).
- Das Bestehen des gesicherten schuldrechtlichen Anspruchs ist jedoch nach dem jeweiligen Schuldstatut zu beurteilen, das mittels IPR (z.B. Rom I-VO) ermittelt wird und auch ausländisches Recht sein kann.
- Das BGH-Urteil stärkt den Schutz des Rechtsverkehrs durch das Grundbuch bei Auslandsbezug, betont aber die Notwendigkeit der Prüfung des zugrunde liegenden Anspruchs nach dem anwendbaren (ggf. ausländischen) Recht.
Inhaltsverzeichnis
- Gutgläubiger Erwerb einer Vormerkung bei Auslandsbezug: Die Analyse des BGH-Urteils V ZR 176/22
- Gutgläubiger Erwerb einer Vormerkung nach deutschem Recht: Die Grundlagen und Grenzen laut BGH
- Die internationale Dimension: Anwendbares Recht bei Auslandsbezug nach BGH V ZR 176/22
- Praktische Bedeutung und Implikationen des BGH-Urteils für Jurist:innen
Das Thema des gutgläubigen Erwerbs einer Vormerkung bei Auslandsbezug ist ein komplexes Feld, das sowohl tiefgreifendes Wissen im deutschen Sachenrecht als auch im Internationalen Privatrecht erfordert. Gerade für Jurastudierende und junge Jurist:innen ist das Verständnis solcher Konstellationen essenziell, da grenzüberschreitende Sachverhalte im Rechtsverkehr stetig zunehmen. Eine zentrale Leitentscheidung hierzu lieferte kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 8. März 2024 (Az. V ZR 176/22). Diese Entscheidung beleuchtet präzise das Zusammenspiel zwischen dem Schutz des Rechtsverkehrs durch das Grundbuch und den Besonderheiten, die sich ergeben, wenn ausländisches Recht auf den zugrunde liegenden Anspruch Anwendung findet. Der vorliegende Beitrag analysiert die Kernaussagen dieses Urteils und erläutert dessen Bedeutung für die Rechtspraxis, insbesondere im Hinblick auf den gutgläubigen Erwerb einer Vormerkung bei Auslandsbezug. Wir gehen detailliert auf die Voraussetzungen des gutgläubigen Erwerbs nach deutschem Recht ein, untersuchen die kollisionsrechtlichen Fragestellungen, die der BGH zu beantworten hatte, und zeigen auf, welche Konsequenzen sich daraus für Deine Ausbildung und spätere Tätigkeit ergeben können.
Gutgläubiger Erwerb einer Vormerkung nach deutschem Recht: Die Grundlagen und Grenzen laut BGH
Der gutgläubige Erwerb einer Vormerkung bei Auslandsbezug stellt eine examensrelevante Schnittstelle zwischen dem Sachenrecht und dem Internationalen Privatrecht dar. Der BGH hat im Urteil V ZR 176/22 klargestellt, unter welchen Voraussetzungen ein solcher Erwerb möglich ist und wo seine Grenzen liegen. Zunächst bekräftigt der Senat die ständige Rechtsprechung, dass eine Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht (§ 883 Abs. 1 Satz 1 BGB) auch gutgläubig erworben werden kann. Maßgeblich ist hierfür § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB, der den öffentlichen Glauben des Grundbuchs schützt. Wird die Vormerkung aufgrund einer Bewilligung desjenigen eingetragen, dessen Recht von ihr betroffen wird (§ 885 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB), so gilt der Inhalt des Grundbuchs hinsichtlich des eingetragenen Eigentümers und des sonstigen Buchstandes zugunsten des:der Erwerber:in der Vormerkung als richtig (siehe BGH V ZR 176/22, Rn. 8). Dies bedeutet konkret: Ist im Grundbuch eine Person als Eigentümer:in eingetragen, die tatsächlich nicht (mehr) Eigentümer:in ist, und bewilligt diese Person die Eintragung einer Vormerkung zugunsten eines Dritten, so kann dieser Dritte die Vormerkung gutgläubig erwerben, sofern er keine positive Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs hat (§ 892 Abs. 2 BGB findet hier keine Anwendung, da kein Widerspruch eingetragen sein muss). Der Gutglaubensschutz bezieht sich also auf die Verfügungsbefugnis des im Grundbuch Eingetragenen. War dieser gutgläubig hinsichtlich der Berechtigung des Bewilligenden, erwirbt er die Vormerkung wirksam, selbst wenn der Bewilligende materiell-rechtlich nicht zur Bewilligung berechtigt war. Dieser Mechanismus ist zentral für die Verkehrsfähigkeit von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, da er Erwerber:innen vor Rechtsverlusten schützt, die auf nicht aus dem Grundbuch ersichtliche Mängel zurückzuführen sind. Der BGH betont in seiner Entscheidung, dass diese Grundsätze auch dann gelten, wenn die Vormerkung nicht unmittelbar vom ersten Berechtigten erworben wird, sondern im Wege einer Abtretung des gesicherten Anspruchs (Zweiterwerb). Auch hier schützt § 892 BGB den gutgläubigen Zweiterwerber hinsichtlich der Berechtigung des im Grundbuch Eingetragenen.
Die entscheidende Einschränkung, die der BGH in V ZR 176/22 hervorhebt, betrifft jedoch die Existenz des gesicherten Anspruchs selbst. Hier greift der Grundsatz der strengen Akzessorietät der Vormerkung (siehe BGH V ZR 176/22, Rn. 8). Eine Vormerkung kann nur bestehen und erworben werden, wenn der zu sichernde schuldrechtliche Anspruch tatsächlich existiert. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs nach § 892 BGB erstreckt sich nicht auf das Bestehen der gesicherten Forderung. Ist der Anspruch, den die Vormerkung sichern soll (z.B. der Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks aus einem Kaufvertrag), von Anfang an nicht entstanden oder später erloschen, kann auch keine Vormerkung wirksam entstehen oder bestehen bleiben. Ein gutgläubiger Erwerb der Vormerkung ist in diesem Fall ausgeschlossen, selbst wenn der:die Erwerber:in fest davon ausging, dass der Anspruch besteht. Diese strikte Abhängigkeit der Vormerkung vom Schicksal der Forderung ist ein fundamentaler Unterschied zu anderen Sicherungsrechten wie der Hypothek oder der Grundschuld, bei denen unter bestimmten Voraussetzungen ein gutgläubiger Forderungserwerb möglich ist (§ 1138 BGB für die Hypothek) oder die Forderungsentkopplung (bei der Grundschuld) eine Rolle spielt. Für die Vormerkung gilt dies nicht. Sie ist und bleibt untrennbar mit dem gesicherten Anspruch verbunden. Im konkreten Fall hatte das Berufungsgericht die Voraussetzungen für einen gutgläubigen Erwerb der Vormerkung durch die Beklagte im Hinblick auf die Berechtigung des Bewilligenden (also den Schutz des § 892 BGB bezüglich des im Grundbuch Eingetragenen) rechtsfehlerfrei bejaht (siehe BGH V ZR 176/22, Rn. 8). Die entscheidende Frage, die sich im Weiteren stellte, war jedoch, ob der gesicherte Anspruch selbst bestand und welchem Recht dessen Beurteilung unterlag, da der Fall einen Auslandsbezug aufwies. Diese Akzessorietät bildet somit die Achillesferse des gutgläubigen Vormerkungserwerbs und erfordert stets eine separate Prüfung des zugrunde liegenden Anspruchs.
Die internationale Dimension: Anwendbares Recht bei Auslandsbezug nach BGH V ZR 176/22
Die besondere Herausforderung im Fall V ZR 176/22 lag im internationalen Bezug. Wenn Rechtsgeschäfte oder Lebenssachverhalte Verbindungen zu verschiedenen Rechtsordnungen aufweisen, stellt sich die Frage, welches Recht zur Beurteilung heranzuziehen ist. Dies regelt das Internationale Privatrecht (IPR), in Deutschland vornehmlich im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) kodifiziert. Der BGH musste klären, wie sich der Auslandsbezug auf die Beurteilung des gutgläubigen Erwerbs der Vormerkung auswirkt, insbesondere im Hinblick auf das Bestehen des gesicherten Anspruchs. Ein zentraler Aspekt war dabei die Anwendung ausländischen Güterrechts. Der Senat verweist auf die allgemeinen Grundsätze des internationalen Güterrechts, wonach sich die güterrechtlichen Wirkungen einer Ehe nach dem Recht des Staates richten, dem die Ehegatten bei der Eheschließung angehörten, oder, falls sie verschiedenen Staaten angehörten, nach dem Recht des Staates ihres gemeinsamen gewöhnlichen Aufenthalts bei Eheschließung (siehe notar-drkotz.de). Dies ist relevant, wenn beispielsweise Verfügungen über Vermögensgegenstände (wie Grundstücke) durch güterrechtliche Beschränkungen nach ausländischem Recht beeinflusst werden könnten. Wenn etwa nach dem anwendbaren ausländischen Güterrecht ein Ehegatte nicht ohne Zustimmung des anderen über wesentliches Vermögen verfügen darf, könnte dies die Wirksamkeit eines Kaufvertrages und damit den zu sichernden Übereignungsanspruch berühren. Besteht der Anspruch aufgrund solcher güterrechtlichen Beschränkungen nicht, kann – wegen der strengen Akzessorietät – auch keine Vormerkung entstehen oder gutgläubig erworben werden, selbst wenn das Grundbuch den verfügenden Ehegatten als Alleineigentümer:in ausweist.
Darüber hinaus befasst sich der BGH mit der kollisionsrechtlichen Anknüpfung für die Vormerkung selbst und den gesicherten Anspruch. Hier kommt Art. 43 Abs. 1 EGBGB ins Spiel, der den Grundsatz der lex rei sitae verankert: Rechte an einer Sache unterliegen dem Recht des Staates, in dem sich die Sache befindet. Da die Vormerkung als Sicherungsmittel zwar streng akzessorisch, aber doch mit dinglicher Wirkung ausgestattet ist (sie sichert den künftigen Rechtserwerb gegenüber jedermann), unterliegt ihre Entstehung, Übertragung und ihr Inhalt grundsätzlich dem deutschen Recht, wenn sich das betroffene Grundstück in Deutschland befindet. Der BGH bestätigt diese Linie und folgt damit der herrschenden Meinung in der Literatur, wie sie etwa von Staudinger/Mansel vertreten wird (siehe BGH V ZR 176/22, Rn. 14). Das bedeutet: Ob die Voraussetzungen des § 883 BGB (sicherungsfähiger Anspruch), § 885 BGB (Bewilligung oder einstweilige Verfügung) und § 892 BGB (Gutglaubensschutz hinsichtlich der Buchposition) vorliegen, beurteilt sich nach deutschem Sachenrecht. Entscheidend ist jedoch die saubere Trennung zwischen der Vormerkung als solcher (Sachenstatut) und dem gesicherten Anspruch (Schuldstatut). Das Bestehen des gesicherten schuldrechtlichen Anspruchs (z.B. aus Kaufvertrag, Schenkung, etc.) richtet sich nicht zwangsläufig nach der lex rei sitae. Vielmehr ist für diesen Anspruch das nach den allgemeinen Regeln des IPR (z.B. Rom I-Verordnung für vertragliche Schuldverhältnisse) berufene Recht maßgeblich. Haben die Parteien beispielsweise für einen Grundstückskaufvertrag schweizerisches Recht gewählt (Art. 3 Rom I-VO) oder ergibt sich dessen Anwendbarkeit aus anderen Anknüpfungsregeln (z.B. Art. 4 Rom I-VO), so muss der Anspruch auf Übereignung nach schweizerischem Recht bestehen. Nur wenn dieser Anspruch nach dem berufenen ausländischen Recht wirksam entstanden ist und fortbesteht, kann eine nach deutschem Recht im deutschen Grundbuch eingetragene Vormerkung wirksam sein. Der BGH stellt somit klar, dass die Anwendung des Art. 43 EGBGB auf die Vormerkung nicht dazu führt, dass auch der gesicherte Anspruch automatisch deutschem Recht unterliegt. Diese Differenzierung ist essenziell: Der Gutglaubensschutz des § 892 BGB heilt Mängel bei der Berechtigung des im Grundbuch Eingetragenen (nach deutschem Recht), aber er heilt niemals das Fehlen des zugrunde liegenden Anspruchs, dessen Existenz sich nach dem jeweils anwendbaren Schuldstatut – auch ausländischem Recht – richtet.
Praktische Bedeutung und Implikationen des BGH-Urteils für Jurist:innen
Die Entscheidung des BGH im Verfahren V ZR 176/22 hat erhebliche praktische Bedeutung, insbesondere für den internationalen Immobilienrechtsverkehr und stärkt die Position gutgläubiger Erwerber:innen (siehe notar-drkotz.de). Indem der BGH bestätigt, dass die Vormerkung selbst und der Gutglaubensschutz bezüglich der Buchposition des Veräußerers nach deutschem Recht (lex rei sitae, Art. 43 EGBGB) zu beurteilen sind, schafft er Rechtssicherheit für Transaktionen, die in Deutschland belegene Grundstücke betreffen. Erwerber:innen können sich grundsätzlich auf die Richtigkeit des deutschen Grundbuchs hinsichtlich der Eigentümerstellung und anderer eingetragener Rechte verlassen, auch wenn die Vertragsparteien oder das zugrunde liegende Rechtsverhältnis einen Auslandsbezug haben. Dies ist in einer globalisierten Welt, in der internationale Ehen, Erbfälle mit Auslandsvermögen oder grenzüberschreitende Vertragsgestaltungen alltäglich sind, von großer Wichtigkeit. Die Entscheidung unterstreicht, dass der gutgläubige Erwerb einer Vormerkung ein robustes Instrument des deutschen Immobilienrechts ist, das seine Schutzwirkung nicht ohne Weiteres verliert, nur weil ausländisches Recht involviert ist (siehe notar-drkotz.de). Für Dich als angehende:r Jurist:in bedeutet dies, die Wirkungsweise des § 892 BGB im Kontext der Vormerkung genau zu verstehen und dessen Anwendungsbereich klar abzugrenzen.
Gleichzeitig zieht der BGH aber auch klare Grenzen, indem er die unverrückbare Bedeutung der strengen Akzessorietät betont. Die Rechtssicherheit durch den Gutglaubensschutz findet dort ihr Ende, wo der gesicherte Anspruch selbst nicht (mehr) besteht. Die Prüfung dieses Anspruchs muss nach dem jeweils berufenen Schuldstatut erfolgen, das eben auch ausländisches Recht sein kann. Dies stellt hohe Anforderungen an die Praxis: Notar:innen, Rechtsanwält:innen und Gerichte müssen bei Sachverhalten mit Auslandsbezug nicht nur das deutsche Sachenrecht beherrschen, sondern auch in der Lage sein, das anwendbare ausländische Recht zu ermitteln und dessen relevante Normen (z.B. aus dem Vertrags-, Familien- oder Erbrecht) auf das Bestehen des Anspruchs anzuwenden. Dies kann komplex sein und erfordert gegebenenfalls die Einholung von Rechtsgutachten zum ausländischen Recht. Für Dich im Studium und Referendariat bedeutet dies, dass Du ein solides Verständnis der Grundzüge des Internationalen Privat- und Zivilverfahrensrechts erwerben solltest. Insbesondere die Fähigkeit, Kollisionsnormen wie Art. 43 EGBGB oder die Regelungen der Rom-Verordnungen korrekt anzuwenden und die Unterscheidung zwischen Sachen- und Schuldstatut nachzuvollziehen, ist unerlässlich. Das Urteil V ZR 176/22 ist ein hervorragendes Beispiel dafür, wie diese verschiedenen Rechtsgebiete in der Praxis ineinandergreifen. Es verdeutlicht, dass eine isolierte Betrachtung des deutschen Rechts oft nicht ausreicht. Die Fähigkeit, Sachverhalte international einzuordnen und die richtigen rechtlichen Schlüsse zu ziehen, wird im Berufsleben immer wichtiger. Die Auseinandersetzung mit solchen BGH-Entscheidungen schärft das Problembewusstsein und bereitet Dich auf die Herausforderungen komplexer Mandate vor. Die klare Strukturierung solcher Fälle, beispielsweise durch Lernpläne oder digitale Karteikarten, kann helfen, die verschiedenen Prüfungsebenen (Sachenrecht, IPR, materielles ausländisches Recht) systematisch zu erfassen und den Überblick zu behalten.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der BGH mit dem Urteil V ZR 176/22 die Leitplanken für den gutgläubigen Erwerb einer Vormerkung bei Auslandsbezug justiert hat. Er stärkt den Vertrauensschutz in das deutsche Grundbuch nach § 892 BGB auch bei internationalen Sachverhalten, begrenzt diesen Schutz aber konsequent durch das Prinzip der strengen Akzessorietät. Die Existenz des gesicherten Anspruchs bleibt conditio sine qua non und ist nach dem jeweils berufenen – auch ausländischen – Schuldstatut zu prüfen. Diese Entscheidung fördert die Rechtssicherheit im internationalen Immobilienverkehr und definiert zugleich die Grenzen des Gutglaubenserwerbs präzise. Für Jurastudierende und junge Jurist:innen ist das Urteil ein wichtiger Baustein zum Verständnis der komplexen Wechselwirkungen zwischen nationalem Sachenrecht und internationalem Privatrecht.